Обещаните от британския премиер социални жилища може да подкрепят имотния пазар

Анди Бърнам обеща да започне най-голямата програма за строителство на социални жилища във Великобритания от поколения насам. Това предизвиква сред някои хора тъжни спомени от 70-те години на миналия век, период на повтарящи се кризи, който приключи с отхвърляне от страната на икономическите политики на Лейбъристката партия, основани на държавното планиране, в полза на програмата за свободен пазар на Маргарет Тачър. Планът на новия премиер е в действителност крачка напред към по-голяма намеса на държавата в икономиката. По-неясно е как по-високите нива на строителство на социални жилища може да допринесат за по-добро функциониране и по-конкурентен пазар на частните жилища, пише Матю Брукър в коментар за Bloomberg.

Великобритания никога не е строила толкова много жилища, колкото в десетилетията след Втората световна война, когато местните власти засилиха строителството на общински жилища, както са известни във Великобритания. Това беше и върховият момент за необщинските жилища, които в Англия надхвърлиха прага от 200 хил. на година през 60-те години на миналия век. Днес строителството достига това ниво едва наполовина. Строителството на общински жилища намаля значително през 80-те години на миналия век, след като правителството на Тачър даде на наемателите правото да купят жилищата си и ограничи общинските съвети да инвестират приходите в строителство на нови жилища на тяхно място. Местните власти в Англия завършиха под 2000 жилищни единици миналата година, което е спад с 99% спрямо връхната точка в началото на 50-те години на миналия век.

Спадът на общинските жилища – жилищното строителство от местните власти в Англия достигна връхна точка с годишен темп от близо 200 хил. в началото на 50-те години на миналия век, оттогава то намаля с 99%. Графика: Bloomberg LP

Простият факт е, че компаниите за жилищно строителство не са способни да удовлетворят всички жилищни нужди в страната. Десетилетията на недостатъчно строителство създадоха общ дефицит от 4 млн. жилища или повече, според някои изчисления. Голяма част от вината, съвсем правилно, се приписва на градоустройствената система във Великобритания, която е бавна и противниците на строителството лесно се възползват от нея. Но не всичко се свежда до това. Недостатъчното предлагане не е случайно, то е заложено в структурата на сектора. Ролята на частните компании е да постигат максимални печалби, а не да произвеждат. Несигурността около наличностите на терени в бъдеще дава на строителните предприемачи стимула да контролират темпа на предлагането, за да подкрепят завишените цени, отбеляза Службата по конкуренция и пазари в изследване от 2024 г.

Дори ако терените и градоустройствените разрешения не бяха препятствие, съмнително е дали частните строителни компании биха увеличили строителството до ниво, което отговаря на нуждите. Причината е в олигополната структура на сектора. Предлагането е доминирано от 11-те най-големи компании за жилищно строителство, чиято рентабилност обикновено е по-висока, отколкото бихме очаквали на добре функциониращ пазар, както отбеляза Службата по конкуренция и пазари. Изключение е периодът около световната финансова криза. Контролът им върху пазара се засили, тъй като редиците на малките и средни строителни компании намаляха. През 1988 г. малки и средни строителни компании изграждаха 39% от новите жилища. До 2020 г. делът им намаля до 10%.

Защо? Да погледнем спада на строителството на общински жилища. По-малките строителни компании извършваха голяма част от тази дейност, която им даваше стабилен и надежден източник на приходи. Имотните пазари са силно циклични – дългите периоди преди началото на строителството и бавните градоустройствени процедури в британската система подкрепят по-големите компании със силни счетоводни баланси, които могат да изчакат да отминат тежките времена. Лишени от проекти, които не са обвързани с пазарните цикли, много по-малки и финансово нестабилни строителни компании излязоха от бизнеса. Резултатът е подкопаване на конкуренцията в рамките на сектора и по-високи цени, отколкото купувачите иначе биха платили.

Жилищните асоциации, организации с идеална цел, финансирани с безвъзмездни средства от държавата и от частно финансиране, до голяма степен поеха ролята на местните съвети в жилищното строителство, но растежът им така и не компенсира напълно загубата на програми за общински жилища. Общите наличности от социални жилища (които обикновено се отдават под наем на около 50% от пазарната им цена) и на домове, които се смятат за достъпни (до 80% от пазарния наем) са намалели до 4,2 млн. единици спрямо връхната им точка от над 5 млн. Като процент от общия брой на жилищата в Англия те са спаднали до 16% спрямо 20% в началото на 21-и век.

Има ли Великобритания достатъчно социални жилища – общият брой остана относително стабилен през този век, тъй като жилищните асоциации поеха ролята на съветите, но намаля като дял от общите наличности от жилища. Графика: Bloomberg LP

В доклада си Службата по конкуренция и пазари посочва, че правителството може да обмисли „значително да увеличи“ предлагането си на жилища, финансирани с държавни средства, като допълва, че това би стимулирало строителните компании от частния сектор да доставят по-бързо жилища. Това е забележителна констатация за основния регулатор в областта на конкуренцията в страната. Революцията на Тачър беше свързана с оттеглянето на държавата, за да се даде повече свобода на пазарите. Сега изглежда има нужда от малко повече държава на имотния пазар, за да функционира той ефективно.

Това се прибавя към по-очевидни аргументи за възобновяване на масовото строителство на социални жилища. Подобряване на условията за живот на най-уязвимите хора може да донесе по-широки социални и икономически ползи – лошите жилища се отразяват зле на здравето, образованието и заетостта. Данните за задълбочаваща се необходимост е очевидна, като броят на домакинствата, настанени в скъпи и неподходящи временни жилища, почти се е утроил от 2011 г. насам. Това са особено ненужни разходи – изграждането на общински жилища би изисквало по-високи първоначални разходи, но поне ще донесе обществен актив вместо обогатяване на собствениците на частни мотели.

Данните за необходимостта са налице – броят на домакинствата, настанени във временни жилища като мотели и хостели, почти се е утроил от 2011 г. насам. Графика: Bloomberg LP

Съмненията са свързани с осъществимостта на плана, не толкова с необходимостта от него. Бърнам все още не е разкрил подробности и съществуват много въпроси без отговори. Той обеща най-голямата програма за строителство на общински жилища „от периода след Втората световна война“. Кога се предполага, че е свършил той? Най-късно това би трябвало да са 70-те години на миналия век, когато местните власти все още изграждаха средно около 100 хил. жилища на година. Трудно е да се предположи, че Бърнам може да се доближи до това ниво, без да се отклонява от фискалните правила на лейбъристите. Той наследява държавна програма на стойност 39 млрд. паунда (53 млрд. долара), която има за цел да осигури 30 хил. социални и достъпни жилища на година за десет години. Ако цялото това предлагане бъде заделено за социални жилища под наем, което изисква по-високи субсидии, програмата ще осигури малко под 25 хил. жилища на година, сочат данни на Resolution Foundation.

Не е ясно и дали когато говори за „общински жилища“, Бърнам има предвид, че те трябва да са собственост на местните власти или дали програмата ще включва жилищните асоциации. Капацитетът за строителство на общински жилища намаля значително и ще е нужно време за възстановяването му. Бърнам заяви още, че правителството ще използва празни общински терени, за да намали разходите, но много от тях се намира на неправилните места, а преустройството на неурегулирани терени може да е скъпо.

Много неща може да се объркат в новата програма за строителство на социални жилища, но спомените от 70-те години на миналия век не са достатъчно сериозен аргумент срещу нея. Миналото не бива да възпрепятства правителствата да правят това, което в коренно различни исторически условия, е смислено в момента. Понякога трябва да направим крачка назад, за да продължим напред.