Остаряването на жилищния фонд в София се превръща в двигател на новото строителство

Остаряването на жилищния фонд води до постепенно разминаване между характеристиките на голяма част от съществуващите жилища и изискванията на съвременните купувачи.

Според данните от преброяването на населението и жилищния фонд на Националния статистически институт (НСИ) над половината жилища в България са построени преди 1990 г. В София делът на панелното и ЕПК строителството остава значителен – около 37% от жилищната база на столицата е панелно или ЕПК строителство, изградено преди повече от три десетилетия, според оценки на строителния предприемач Евгени Василев от Sorenda Real Estate.

„Това е използваем жилищен фонд, в който живеят хора, но той представлява и огромен потенциален източник на бъдещо търсене към новото строителство. С времето все повече домакинства ще търсят не просто различен адрес, а по-функционално, по-енергийно ефективно и по-комфортно жилище“, казва Василев.

Според него пазарът вече показва признаци на подобна трансформация. Според данни на Агенцията по вписванията през първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки с имоти, което е спад от 12,3% спрямо същия период на предходната година. В същото време договорните ипотеки в столицата достигат 3948 и нарастват с 1,7% на годишна база.

Тази комбинация не говори за изчезване на търсенето, а за промяна в неговата структура. Купувачите са по-предпазливи, а спекулативният сегмент постепенно се оттегля, счита Василев. Активни остават преди всичко хората с реална жилищна потребност и купувачите с по-дългосрочен инвестиционен хоризонт, допълва той.

Един от най-ясните процеси е преместването от по-стар към по-нов жилищен фонд, се посочва в анализа на Sorenda Real Estate.

„Около една пета от нашите клиенти заменят старо жилище с ново строителство. Това все още не е доминиращият сегмент, но тенденцията вече се вижда и според мен ще става все по-важна през следващите години“, посочва Василев.

Тази тенденция съвпада с продължаващата висока активност в строителството, но и с устойчивото поскъпване на изграждането на нови жилища. Именно това превръща обновяването на жилищния фонд в един от ключовите фактори за пазара през следващите години, счита предприемачът.

Началото на тази промяна може да се проследи още от пандемията. Работата от вкъщи, необходимостта от допълнителна стая, по-голяма дневна или собствен двор промениха очакванията към дома. Купувачите започнаха да оценяват не просто общата квадратура, а функционалността на жилището и начина, по който реално ще използват пространството.

Това се отразява и върху архитектурните решения при новото строителство, се посочва в анализа.

„Преди 15-20 години се проектираха спални от по 8-9 кв. м. Днес подобно решение трудно би било прието от голяма част от купувачите. В нашите проекти спалните обичайно са около 15-16 кв. м, а дневните с трапезария достигат 24-28 кв. м. Хората вече оценяват не само цената на квадратен метър, а качеството на пространството, което получават“, казва Василев.

Новите данни за строителния сектор показват, че предлагането продължава да се развива, въпреки по-умерената активност на жилищния пазар. Статистически данни сочат, че строителството в България остава на положителна територия на годишна база през всеки месец от началото на 2026 г.

Активното строителство обаче върви заедно със значително увеличение на разходите. Според НСИ общият индекс на разходите в строителството нараства с 3,4% през второто тримесечие на 2026 г. спрямо предходните три месеца и с 9,6% спрямо същия период на 2025 г. През първото тримесечие годишното увеличение е било още по-силно – 14%.

Допълнителен натиск идва от материалите. Индексът на цените на производител на вътрешния пазар на строителни материали се повишава с 3,4% спрямо първото тримесечие и с 10% на годишна база през периода април-юни. През първото тримесечие годишният ръст е бил около 15%.

Тези числа очертават важна особеност на пазара. Новото строителство продължава да расте като активност, но производството му става все по-скъпо. Това ограничава възможността за съществено поевтиняване на качествения нов продукт дори при по-бавен ръст на сделките, се посочва в анализа.

Промяната в потребителските нагласи е особено важна в България, където собствеността върху жилища остава широко разпространена. Според Евростат над 82% от населението живее в собствено жилище. Това означава, че значителна част от бъдещото търсене няма непременно да идва от хора, които за първи път купуват дом. Все по-голяма група ще бъдат домакинствата, които вече притежават имот, но търсят по-нов, по-функционален или по-енергийно ефективен имот, считат от Sorenda Real Estate.

Именно тук остаряването на жилищния фонд придобива значение, което трудно може да бъде уловено само чрез демографската статистика. Дори при умерено изменение на населението на София необходимостта от постепенно обновяване на съществуващите жилища ще продължи да се натрупва в продължение на десетилетия, прогнозират авторите на анализа.

По данни на НСИ през последните години в столицата ежегодно се въвеждат в експлоатация между 8000 и 12 хил. нови жилища. На този фон големият обем жилища, изградени през 70-те и 80-те години на миналия век, представлява значителен потенциален източник на търсене на по-нов продукт.

Така погледът към жилищния пазар постепенно се измества. Броят на сделките, цените и ипотечният кредит остават важни краткосрочни показатели, но не обясняват изцяло дългосрочната динамика. Все по-съществен фактор ще бъде необходимостта от обновяване на жилищния фонд и промяната в представите на домакинствата за това какво трябва да предлага един съвременен дом.

Според анализа потребността от по-функционални и качествени жилища може да се превърне в един от устойчивите двигатели на търсенето през следващите години.