Златан Енчев: Без добра инфраструктура оставаме страната на празните молове

Златан Енчев е собственик на „Ланд Консултинг“ ЕООД, компания за инвестиционно консултиране, управление на проекти, анализи и оценка за състоянието на пазара на недвижими имоти, оценка на недвижимите имоти и търговските предприятия. Бил е част от екипа на „Аристо“ ЕООД, „Фортън Интернешънъл“ АД, „Инвестра“ АД и има богат професионален опит като инвестиционен консултант и оценител.

Със Златан Енчев разговаряме за тенденциите на пазара на индустриалните площи в България, за влиянието на дълговата криза върху сегмента, както и перспективите пред него.

Г-н Енчев, за пазара на индустриалните и логистични площи излязоха по-оптимистични данни в сравнение с тези за жилищния пазар и пазара на офис площи. Какви тенденции можем да очертаем за сегмента с индустриалните имоти от началото на годината?

Индустриалните и логистичните площи винаги показват по-малка връзка спрямо основните пазарни сегменти – жилища, търговски площи и офиси. Дори чисто времево при тях по-бавно се усеща влиянието на икономическия ръст или спад. Причината е, че индустриалните и логистичните площи се използват за производство, съхранение и дистрибуция на стоки, но те не са на линията, където е срещата между купувача и продавача.

От тази гледна точка е нормално икономическите темпове на развитие при тях да се отразяват малко по-бавно. Докато „нервните“ напрежения веднага оказват влияние върху пазара на имоти и офисите, то пазарът на индустриалните и логистични площи е по-рационален.

От друга страна преместването на дистрибуционната или производствената база на една компания обикновено става бавно и след внимателен анализ и затова съотношението цена-качество при индустриалните площи е много важно.

Тенденцията в световен план е голяма част от стоките да се доставят в много прецизиран момент от времето директно до обектите, особено когато става дума за хипермаркетите. От тази гледна точка големите буферни складове, които се използваха навремето, сега са по-малко търсени.

Инвестициите в индустриални площи в Европа като че ли са силно поляризирани. Според данни на различни глобални консултанти инвеститорите са съсредоточени върху дейност на основните пазари в Западна Европа и отбягват южната периферия заради дълговата криза. Отчита се и сериозен ръст на инвестициите в Русия. Как изглежда тази картина от гледна точка на България и европейския Югоизток?

Образно казано засега България е в празното пространство между тези две локации. От една страна Западна Европа продължава да е основен износител и вносител главно през пристанищата си в Северно море - около 40% от контейнерите и 30% от товарите се падат на Ротердам, Хамбург и Антверпен.

От друга страна Русия не трябва да се разглежда самостоятелно, а като част от пазар, който обхваща целия бивш СССР. От тази гледна точка позиционирането в Русия или в Украйна е възможност за навлизане и в останалите републики.

Да кажем, че движението на стоки в Европа е основно по оста запад – изток. Основната част от големите логистични и дистрибуционни центрове включително и производствените предприятия са базирани по това трасе – Франция, Германия, Южна Полша, Украйна, Русия, с възможности за влизане в централноазиатските републики. Ние стоим далеч както от Западна Европа, така и от това трасе.

България не е нито голям консуматор, нито голям експортьор на суровини и продукция. Стоковите потоци тук са предимно транзитни. Товарните ни транспортни връзки – сухоземни, морски и железопътни, не са на много високо ниво.

Реално при два морски и няколко по-малки речни порта нямаме интензивно корабоплаване с основните си пазари. Товарите все повече са в контейнери и тези от и за България вече минават основно през пристанищата в Солун и Пирея, както и през Констанца в Румъния, където имат големи складови площи и много добре оборудвани контейнерни терминали.

От друга страна жп инфраструктурата ни не само не разполага с модерни интермодални терминали, а дори е под нивото си от 70-те години на миналия век като скорост и амортизация. Поради тези причини малко са инвеститорите, които рискуват с влизане на нашия пазар.

Редица фактори, сред които е и забавянето в изграждането на индустриални зони, съчетано с конкуренцията на съседните ни страни, не ни отреждат първо място по привлекателност при вземане на решение за старт на бизнес при инвеститорите.

За сравнение в индустриална зона Пирот от общо 211 компании 42 (около 20%) са български. Бърз старт на производството, квалифицирана работна ръка и удобните и свободни транспортни канали за експорт на продукцията, това са едни от най-важните фактори при вземане на решение. И докато те не се подобрят ще си останем страната на празните молове.