В. Съйков: Запазването на стабилността на пазара на имоти е постижение

- Имате ли наблюдения как влияят засега промените в Закона за потребителския кредит, които касаят ипотечните кредити?

- Тези промени са общо взето положителни, в унисон с общото хармонизиране на българското с европейското законодателство. Направени са с цел да се повиши защитата на потребителя и общата им оценка би трябвало да е положителна, но това са едни промени, които евентуално биха оказали положително въздействие върху потребителите тогава, когато стане необходимо. Обикновено става необходимо, когато се случи нещо лошо. Това, както и системата за гарантиране на депозитите, са едни спасителни пояси да не се удави съвсем потребителят на финансови продукти.

Аз чувам различни мнения за тези промени, включително и критики, но общото движение за по-нататъшна защита на потребителя принципно трябва да се приветства. Не мога да кажа обаче, че тези промени имат много голямо влияние върху механизма на вземане на решение за теглене на кредити и от друга страна – за отпускането на кредити. Вземането на решение за теглене на кредит се определя основно от две неща, за които говорихме – от моментните финансови възможности на хората и от перспективата, която те виждат в следващите години.

Финансовите институции пък си имат своя логика, имат си програма за изпълнение, имат политики за постигане на пазарни дялове, така че тези промени също няма да ги спрат. По-скоро отпускането на кредити се подчинява на правила, които са много по-затегнати, отколкото преди кризата, но в същото време виждаме и доста голяма гъвкавост от страна на финансовите институции. Някои имат и по-агресивна политика, имат повече свободни пари, предназначени за раздаване на кредити, но запазват един подход на умерен консерватизъм, вече не се дават кредити на всяка цена.

- Точно заради консервативната банкова политика наблюдавате ли интерес към други схеми за изплащане на едно жилище, например наем с опция за закупуване или лизинг към строителя? Сделките „на зелено“ като че ли също започнаха да се активизират...

- Първите две схеми, които споменахте, са екзотични за нашия пазар, както поради непознаването им от страна на потребителите, така и поради невъзможността на мнозинството от строителните компании да работят по такива схеми. Лизингът към строителя предполага, че съответната фирма има достатъчно ресурси, с които да построи една сграда, да я въведе в експлоатация, да пусне клиентите да живеят и в следващите години да си събира парите. На пръсти се броят нормално работещите строителни фирми, които могат да си позволят подобна схема. Още повече, че след 2009 г. банките почти спряха кредитирането за строителните фирми. Ако забелязваме раздвижване на фирменото кредитиране в други браншове, то по отношение на строителството, особено на жилищното строителство, рестрикциите си остават и е трудно, почти невъзможно, да се вземе кредит за ново строителство.

Колкото до продажбите „на зелено“, те бяха стопирани по време на кризата, а в момента плахо отново започват да се случват по няколко причини. Първо, изчерпа се качествената стока на пазара. Новото строителство почти замря през последните пет години и това, което остана построено, въведено в експлоатация и непродадено, обикновено е с много минуси. Тези, които държат непременно на ново строителство, нямат много голям избор и имат възможност, купувайки „на зелено“, да изберат етаж, изложение, разпределение, да договорят по-добра цена и подходяща схема на плащане.

Разбира се, като говорим „на зелено“, това не е познатата ни класическа схема от 90-те, когато се купуваха апартаменти на чертеж, преди първа копка или на изкоп. По-скоро говорим за покупка в процеса на строителството, най-често на груб строеж, когато сградата се вижда и има увереност, че строежът върви. Това е свързано и с внимателен подбор на строителя. Хората, които си позволяват да купуват „на зелено“, проверяват много добре репутацията и финансовото състояние на строителната фирма.

Трябва да кажем, че кризата имаше един положителен ефект – тя доведе до изчистване на бранша от всякакви случайни играчи. Може да се предполага, че една фирма с дългогодишна история, която е преживяла кризата и продължава да стои на пазара, да работи, да строи, има стабилни перспективи и при един добре подготвен договор и при финансова схема, която обвързва вноските с достигнати етапи на строителството, рисковете могат да се сведат до минимум.

- Балансираха ли се вече очакванията на продавачите и купувачите?

- В голяма степен да. На жилищния пазар нещата са доста стабилни, мога да кажа, че отстъпките от офертните цени, които се правят, вече са сведени до по-тесни граници. Мина времето, когато офертните цени масово бяха надути с 20, 30, 50% и за да се стигне до сделка, трябваше да се водят преговори за драстично намаляване на цената. В същото време стабилизирането на търсенето и предлагането намали броя на тези играчи на пазара, които си мислят, че могат да купуват на безценица. Общо взето преговорите се водят в диапазона 5-10% от офертните цени. Разбира се, още има някои екстремни случаи. Това са най-вече продавачи, които залагат твърде високи, надпазарни цени. Такива винаги е имало – хора на принципа „аз не бързам, ако се продаде, ще му взема парите“.