Асен Лисев: Чуждите инвеститори в имоти все по-рядко ни "пакетират" с Румъния

- Какви са силните и слабите страни на българския пазар, конкурентните ни предимства и нерешените предизвикателства?

- Сред силните страни, които инвеститорите виждат, са сравнително стабилните ни макроикономически индикатори, както и високата постижима доходност по сделки с доходоносни имоти. Последното обаче не е случайно – висока рискова премия се дължи на фактори като ниското качество на предлагания продукт (сгради с неуместно местоположение, неефективна от търговска гледна точка архитектура, непрофесионално управление на сградите, слабости в договорите за наем и т.н.).

Високата рискова премия се обяснява и с липсата на ликвидност – големите институционални фондове имат апетит към големи сделки, но изходът от такива инвестиции на нашия пазар може да е проблем. Последната сделка за над 100 млн. евро беше през 2011 г., когато консултирахме купувача на Мол София. През последните 4 години общият обем на действителните покупко-продажби на доходоносни имоти едва успя да надхвърли 120 млн. евро, като основна тежест имаха сделките с хотел "Хилтън" през 2013 г. и "Кемпински" през 2014 г. От това число изключвам сделките с парцели и проблемни имоти.

Политическите рискове в региона също със сигурност не помагат за повишаване на атрактивността на България. Географската ни близост до страни с проблеми плаши чуждестранните купувачи, тък като българският пазар рядко се разглежда самостоятелно, а по-скоро в пакет с околните държави, дори когато имаме с какво да се похвалим.Това, което ни прави впечатление обаче, е че същите тези чуждестранни купувачи все по-рядко "пакетират" България заедно с Румъния, която набира скорост и това не остава незабелязано.

- Как се разви ролята на банковия сектор конкретно за българския пазар на бизнес имоти, след като виждаме, че в Европа все повече се увеличава значението на небанковите източници на финансиране?

- Що се отнася до бизнес имотите в България, основен източник на финансиране на нови проекти все още са банките. Повечето от тях обаче са предпазливи и нямат интерес към проектно финансиране. Малка част от банките у нас предлагат атрактивни условия за нови проекти, което се надяваме да повлияе позитивно на пазара през тази година.

- Каква е прогнозата ви за 2016 година?

- През 2016 г. очакваме да продължи тенденцията няколко големи чуждестранни фонда да правят плахи първи стъпки и е възможно до края на годината да видим сключени сделки. Основна движеща сила при бизнес имотите очакваме да бъдат офис имотите в София, където инвеститорите са привлечени както от доходността, така и от потенциала за покачване на приходите от наем – в момента са налице рекордно нисък процент на свободните офис площи (12,9% от общо 1,7 млн. кв. м съществуващи офис площи) и тенденция за покачващи се наеми, провокирана от липсата на качествени свободни офиси.