Ипотечният пазар следва ръстовете на имотния

Няколко години след кризата посредниците на пазара на имоти се надпреварваха с прогнози дали е дошъл “моментът за апартамента”, още докато цените не бяха намерили дъното. Покупка на собствено жилище или наем е вечна дилема за българина, традиционно верен на традицията да притежава жилището, в което живее.

Дилемата обикновено се решава в полза на покупката. През последните няколко години обаче, поне в големите градове, обикновено при решаването на уравнението се стигаше до решение за наемане на имот. Лихвите все още поддържаха нива, при които покупката не изглеждаше особено изгоден вариант, особено при по-малко самоучастие на купувачите.

През последните година-две обаче покупката като че ли се очертава като по-изгоден избор. При достатъчно високо самоучастие (поне 30% и повече) вноската по ипотечен кредит може да падне и под разходите за наем, поне да се изравни с него или да е с около 100 лева по-висока. Поне според експертите на пазара на имоти се очаква лихвените нива да продължат плавно да се понижават, което със сигурност е един от факторите, тласкащи напред и пазара на имоти, и ипотечния пазар, макар и с уговорката, че това може да се промени в бъдеще заради плаващите лихвени проценти.

В подкрепа на тази теза първото тримесечие е било изключително активно за пазара на фона и на банковата политика, която също не е типична за този период от годината, коментират от консултантската компания "КредитЦентър". Всеки момент се очаква да излязат и данните на Агенцията по вписванията, които също ще покажат темповете на ръст на ипотечния пазар, макар и без разграничение между новото ипотечно кредитиране и рефинансиранията.

Фактори в подкрепа на ипотечния пазар

Три са факторите, които в момента подкрепят активността на ипотечния пазар в България, коментира пред Investor.bg изпълнителният директор на "КредитЦентър" Тихомир Тошев.

Първият е оживлението на пазара на имоти, което започна след затварянето на Корпоративна търговска банка (КТБ). Това оживление продължава и заради спада на лихвите по кредити и депозити, условията на банките за кредитиране и все по-голямата охота, с която отпускат кредити, посочи Тошев. Третият фактор е активизирането на новото строителство, за което има силно търсене на пазара.

Що се отнася до политиката на банките, през първото тримесечие на годината те са подобрили промоционалните си условия в сравнение с края на миналата година, което не е типично, обясни Тошев. В момента лихвите по предлаганите от банките ипотечни кредити варират от 4,25 до 5,25%.

Експертът допълва, че банките повишават и дела на допустимото финансиране на сделката. В някои случаи то достига и 90 на сто от стойността на жилището, макар че масово финансирането е до 85% от цената на сделката.

Купувачи и цени

Тошев очерта три типа купувачи, активни на пазара в момента. Според него основната група са хората, които искат да повишат стандарта си на живот и да придобият по-голямо жилище на по-добра локация.

Втората група са купувачите на първи собствен дом, а третата – купувачите с цел инвестиция. Последните по-рядко теглят кредит за сделката, но на някои не им достига сума от порядъка на 10 хил. евро до 30 хил. евро. В повечето случаи, ако допълват собствените си средства със заем, той е такъв, че около 40-50% от бъдещия наем да покрива вноската, обясни той.

Средният размер на изтеглените в София ипотечни кредити през първото тримесечие достига 100 хил. лева за София и около 82 хил. лева за страната. Ръстът спрямо същия период на миналата година е от порядъка на 5-10 на сто за различните населени места.

Определящ за увеличаването на средния размер на ипотечните кредити е ръстът на цените на жилищата, коментира Тихомир Тошев. Хората вече са готови на компромис с бюджета си, ако намерят подходящо жилище, но при премерен риск, заключи той.