Испания е новото бойно поле за достъпните жилища по света

Повече правила

„Това е класически икономически проблем, но той няма класическо решение, свързано с търсенето и предлагането“, казва икономистът Алехандро Инуриета, който пише книга за наемния пазар в страната. „В действителност проблемът с растящите наеми идва от рязкото покачване на цените на жилищата“, допълва той.

В Мадридска област, например, икономисти като Инуриета казват, че ръстът от 34% на цените на жилищата през последните три години е основният фактор за повишаването на наемите на свободния пазар с 33%. Причината е, че собствениците се стремят към възвръщаемост, за да са в крак с пазара на продажби, отбелязва Инуриета. Освен това хора, които са планирали да закупят жилище, са принудени да живеят под наем заради по-високите покупни цени. Имоти

Испания е особен пазар в Европа с едно от най-високите нива на жилищна собственост и над 95% от жилищата под наем, които са притежавани от физически лица,  а не от институции.

„Би било революционно, ако това проработи в Испания“, казва Инуриета за новите регулации. „Има толкова много пари под масата тук и толкова много собственици аматьори, които не трябва да се придържат към някакъв стратегически план с инвеститори“, допълва той.

Пазарен експеримент

Сривът на имотния пазар в Испания преди десет години потисна наемите и цените, въпреки че привлекателността му за инвеститорите се подобри след възстановяването. Средната брутна възвръщаемост от 4% през 2018 г. според испанското министерство на развитието е доста по-голяма в сравнение с доходността по германските държавни ценни книжа. Основният испански борсов индекс IBEX 35 приключи миналата година на най-ниското си годишно равнище от 2012 г. насам.

Инвеститорите в имоти обичайно очакват, че докато има ръст на населението и относително свободен пазар, покупките на жилища и наемите могат да победят инфлацията в дългосрочен план. Това допускане обаче ще бъде подложено на изпитание от новите правила за ограничаване на наемите.

Някои икономисти твърдят, че покупните цени са нараснали по-бързо от цените на потребителските стоки на много развити пазари, защото няма структурна връзка между тях. Например, цените на жилищата, които са основно безпокойство за семействата от средната класа в градовете, не са включени в потребителската кошница в много от данните за инфлацията на потребителските цени в света. Вместо това обикновено се използват цените на наемите.

В Испания, например, жилищата под наем са имали дял от само 3% за потребителската инфлация, когато средностатистическото семейство харчи около 30% от доходите си за наеми и дори повече при закупуване на жилище.

След срива на имотния пазар в Испания банките рядко финансираха на 100% покупка на жилище. Това е един от факторите за повишеното търсене на жилища под наем. Другият фактор е младежката безработица от 35%. Но има различни динамики, наблюдавани в градове по света с много работни места и малко свободни терени.

„Това не се отнася само за Испания, а за повечето големи пазари. Погледнете Сиатъл, който беше много достъпен преди години, а сега е само за хора с високо нетно богатство, казва Ловрикс от Citigroup.