Търсенето на офиси в Прага е рекордно, но строителството им е с 50% под нивата преди Covid

Строителството на офиси в Прага намалява бързо от 2021 г. насам. Тенденцията беше потвърдена и от данните за 2024 г., които показват, че само 72 800 кв. м нови офис площи са били завършени в чешката столица миналата година. Очаква се обемът да намалее още през 2025 г. и да достигне само 24 600 кв. м, сочат данни на консултантската компания Savills.

В същото време общото търсене, включително компаниите, които подновяват съществуващи наемни договори, достига рекордните 630 хил. кв. м през 2024 г. Това създава значителен дисбаланс между търсенето и предлагането, отбелязва консултантската компания.

„Преди 2020 г. годишно се строяха около 150 хил. кв. м офис площи, което сега представлява спад от над 50%. В същото време близо 164 хил. кв. м са в процес на строителство в Прага, но 60% от тези площи вече са предварително отдадени под наем, а други 25% са резервирани. В действителност новите наематели ще имат достъп до под 15% от площите, които се строят в момента“, коментира Павел Новак, ръководител на отдела за офис площи на Savills в Прага.

„Най-голям недостиг на офис площи има на първокласни локации като градския център, където заетостта на съвременните офис площи надхвърля 95%“, допълва той.

Не се очаква значително увеличение на предлагането през следващите две-три години. „Предвиждаме, че между 2027 и 2029 г. на пазара ще излязат няколко по-големи проекта, които сега са в етапи на напреднало планиране. Ако всичко върви по план, тези нови офис комплекси може да допринесат за намаляване на недостига“, счита Новак.

Един от най-значимите проблеми е дългият и сложен процес по получаване на разрешение за строеж. В Чехия има случаи, в които одобренията на проекти отнемат до десет години или дори повече. През този период се трупат разходи, свързани с подготовката и процеса на одобрение на проекта, отбелязва Savills.

В същото време преките строителни разходи като тези за работна ръка, материали и енергия продължават да растат. Макар че лихвите намаляват, те не са се върнали на предишните нива и това все още води до по-голямо финансово бреме. Нарасналите разходи са отразени в цените на наемите, така че проектите да бъдат оправдани от финансова гледна точка. Различните очаквания за цените между продавачи и купувачи намаляват конкурентоспособността на чешкия пазар в сравнение със страни, където проектите се одобряват по-бързо, като Полша и други централноевропейски страни, пише консултантската компания.

Трайното търсене на висококачествени офис площи в градския център наред с недостига на предлагане и високите строителни разходи са довели до леко покачване на наемите на първокласни площи. Към края на миналата година средните наеми за модерни площи в центъра на Прага са варирали между 28,50 евро и 29,50 евро на кв. м на месец, което е ръст със 7% на годишна база.

В други части на чешката столица наемите са се увеличили средно с 4% за година и сега варират между 18,50 и 19,50 евро на кв. м.

„Наблюдаваме също появата на отложено търсене. Ако компаниите не могат да си осигурят подходяща локация, отговаряща на специалните им изисквания, избират да останат в сегашните си площи или да отложат решението си. Това може да създаде допълнителен пазарен натиск в бъдеще с излизането на нови сгради“, отбелязва Павел Новак.