Жилищните продажби на Острова падат - защо тогава цените все още са високи?

Защо цените на жилищата във Великобритания толкова упорито отказват да се подчинят на нормалните закони за предлагането и търсенето? Това е една от големите загадки на живота, пише Иън Полок в аналитичен материал за BBC.

Жилищата на Острова все още са скъпи, откъдето и да ги погледнем. Броят на продавачите е ограничен, икономиката не помръдва - безработицата е висока, а реалните доходи на хората намаляват заради комбинацията от инфлация и слаби повишения на заплатите.

В същото време продажбите на жилища са почти наполовина спрямо периода преди банковата криза. Защо тогава няма срив на цените?

Първото нещо, което трябва да се уточни, е че не всеки вярва на статистиката.

Всеки месец се публикуват цял куп данни от правителството, имотния регистър (за Англия и Уелс), кредитори и браншови организации като Кралския институт на лицензираните оценители (RICS). Често те показват различни месечни движения и вариации в средносрочните тенденции.

Според техните данни от началото на тази година средните цени или падат плавно, или са в стагнация, или пък всъщност вървят нагоре.

Икономистът и финансов съветник Джонатан Дейвис, който вярва, че цените в средносрочен план ще вървят надолу, гледа предпазливо на тези данни. Според него положението в национален мащаб се нарушава единствено от случващото се в Лондон, където цените са доста гъвкави. По думите му обаче дори и това ще се промени.

"Общият план остава непроменен - в по-голямата част от страната има срив не само на сделките, но и на цените", твърди Дейвис. "Обемът на сделките е много нисък и няма да се подобрява, особено като се има предвид, че цените на предлаганите жилища са 35-40% над реалните цени на продажбите".

Според него данните за сделките в Лондон и югоизточните райони показват срив, който ще бъде последван и от цените.

Ед Стансфийлд от консултантската компания Capital Economics, която също предвещава спад на цените, обръща внимание на икономическата обстановка по места. "Една трета от всички работни места, създадени от края на 2009 г. насам, са в Лондон, а три четвърти от всички новосъздадени работни места са или в Лондон, или на югоизток, югозапад или Източна Англия", обяснява той.

"Разделението между севера и юга на пазара на труда е реално", допълва експертът.

Робърт Гарднър, главен икономист в Nationwide, е анализирал въпроса и твърди, че основният фактор, определящ тенденциите при цените на жилищата, е характерът на местната икономика.

"Пазарът е отражение на обема на производството в даден район", разсъждава той. "Районите с най-голямо производство в момента са тези с най-ниски цени спрямо пика".

Любопитен факт е разликата между цените, които хората искат, и цените, на които реално се продават жилищата им, ако изобщо се стигне до продажба. Различни изследвания показват, че тази разлика може да достигне цели 45%.

Според някои експерти спадовете на цените от последните няколко години означават, че много хора, които биха искали да продадат имотите си, не могат да си позволят да свалят цените. "Повече от един милион бивши купувачи на първи жилища са затворници в собствените си домове - цените са с 18% под пика през 2007 г., когато повечето хора купуваха с ипотека за 95%", твърди Хенри Прайър, коментатор на пазара на имоти.

"Дори и да имаха намерение да продават, в момента те нямат 20% първоначална вноска, която трябва да направят за следващия си дом", допълва той.

Има и други фактори, като алчност и глупост.

"Има значителна липса на реализъм; повечето продавачи са заровили главите си в пясъка", обяснява Прайър.

Според Джонатан Дейвис и Ед Стансфийлд цените на имотите във Великобритания със сигурност ще вървят надолу.

"Все още на пазара се шири масово надценяване - всяка една промяна на ситуацията на пазара на труда и потребителското доверие поради промени в доходите би тласнала цените надолу", твърди Стансфийлд.

Има обаче и няколко фактора, които биха могли да доведат до повишение, или поне спиране на спада.

Ниските лихви, които според някои експерти ще се запазят до 2013 г. и дори по-нататък, могат да помогнат на десетки хиляди души да запазят жилищата си. Банките и строителните сдружения отбелязват по-бърз от очаквания напредък при изплащането на спешните кредити, които бяха принудени да изтеглят от Английската централна банка и хазната през 2008 г. - най-тежкият период от банковата криза.

В резултат на това за някои хора може да се окаже по-лесно да изтеглят кредити. "Наблюдава се известно смекчаване на условията за кредитиране", според Бърнард Кларк от Съвета на ипотечните кредитори (CML).

Рей Булгър от ипотечните брокери John Charcol пък дори споменава една още по-фундаментална тенденция - не се строят достатъчно жилища.

През миналата година е имало едва 200 хил. новозапочнати или новозавършени жилища, а броят на новите домакинства е бил 240 хил., до голяма степен поради неспиращата имиграция.

"Формирането на нови домакинства в момента изпреварва строителството на нови жилища - така е от известно време, но в момента степента на тази тенденция е по-висока", казва Булгър.