Градовете се нуждаят от хора, хората се нуждаят от жилища. И двете трябва да почакат

Съществува нарастващ консенсус, че се нуждаем от повече жилища и по-малко офис площи, докато градовете изпълняват планове за трансформирането си в света след пандемията, пише Конър Сен в коментар за Bloomberg.

Посоката на мислене е правилна – в свят с повече работа от разстояние градовете имат твърде много офиси, но в много случаи недостатъчно жилища, за да приютят всички, които искат да живеят там. Добавянето на още жилища означава, че гъстотата им трябва да нарасне, затова е важно ограниченията за строителството да бъдат намалени, а движението YIMBY ( от англ. yes in my backyard – да, в моя заден двор – бел. ред.) ще отбележи победа. Проблемът е, че тази градоустройствена визия се сблъсква с настоящата финансова обстановка. Градове и строителни компании знаят какво искат да построят, но разходите за финансиране и кредиторите, в по-голямата си част, не го позволяват. Мащабните градски трансформации ще трябва да почакат, може би с години.

Проблемът започва с по-високите лихви. Затягането на паричната политика от Федералния резерв повиши разходите на строителните компании, специализирани в бизнес имотите. Строителна компания във Вашингтон съобщи неотдавна, че лихвите по заемите за строителство доближават 10%, ръст спрямо близо 4% в началото на 2021 г. Индустрията е изправена и пред структурно предизвикателство в рефинансирането на съществуващи заеми при по-високи лихви с настъпването на падежа на дълга.

За строителните компании забавянето на наемния пазар е проблем, тъй като жилищното строителство с по-голяма гъстота е най-вероятно да се съсредоточи върху имоти под наем. В национален план в САЩ офертните цени за апартаменти намаляват на годишна база, празните жилища се увеличават и има много домове на етап строеж, които ще излязат на пазара през следващите няколко години. Това е добра новина за наемателите, търсещи сделка за наем на апартамент, но създава несигурност за предприемачите и кредиторите, търсещи потенциални нови проекти.

Банките и кредиторите, които финансират строителство на имоти, са друго предизвикателство. Макар че фалитите на видни банки през март са далечен спомен за финансовите пазари, те създават несигурност на имотния пазар, която все още не е разрешена. Банките, които се стремят да се освободят от имотни заеми, не успяват да намерят купувачи. Имотният тръст за 70 млрд. долара на Blackstone от месеци е подложен на натиск да изплати дължими суми на инвеститорите и неотдавна обяви, че продава миноритарен дял в казино комплекса Bellagio в Лас Вегас, за да набере ликвидни средства. Средата като цяло не е много добра за нови проекти, когато огромни фондове се освобождават от висококачествени активи.

Това проличава и от тримесечно допитване на Федералния резерв през юли, което показа, че 71,7% от американските банки затягат стандартите за кредитиране на бизнес имоти с цел строителство и развиване на терени, а търсенето от кредитополучатели на такъв дълг е изключително слабо.

Банките са по-избирателни в кредитирането на бизнес имоти. Графика: Bloomberg LP

Атланта усеща последиците от тази промяна в средата за финансиране. Германската имотна компания Newport инвестира най-малко 155 млн. долара през идните шест години в ревитализирането на няколко жилищни сгради южно от центъра и през януари все още добавяше сгради в портфейлите си. През юли тя обяви, че финансирането ѝ е пресъхнало и продава проекта. Не е ясно доколко голяма ще бъде тази спънка.

Предизвикателствата пред финансирането не важат в такава степен за еднофамилното жилищно строителство. Лихвите по ипотечните кредити над 7% оставят встрани от пазара някои купувачи, но компаниите за жилищно строителство установиха, че е рентабилно да поемат разходите за част от тези лихви, помагайки за достъпността. Строителството и продажбата на жилище е по-бърз и не толкова сложен вариант като строителството и финансирането на проект за бизнес имоти с голяма гъстота, което може да струва десетки или стотици милиони долари.

Явните въпроси за урбанистите, които се надяват да видят повече построени жилища и повече преустроени офис сгради, е какво ще е нужно за насърчаването на такова строителство. Десетилетието на ниски лихви от 2010 г. насам беше пропусната възможност за градове като Ню Йорк и Сан Франциско, които сега се опитват да направят прехода в по-предизвикателна среда за финансирането. Премахването на препятствия пред строителството като разхлабване на градоустройствените ограничения помага, но последиците от тези действия вероятно няма да проличат преди пазарните условия отново да станат подкрепящи за строителния цикъл. Неотдавнашен план на Ню Йорк да преустрои офис площи и да добави 20 хил. жилища може да събира прах на някой рафт известно време.

Вариантът, който по-вероятно ще донесе незабавно въздействие, са държавни пари. Градове като Бостън обмислят и задействат програми, отменящи имотни данъци за преустройството на офиси в жилища, което отговаря на някои условия. В зависимост от развитието на тези програми общините може да обмислят сами да финансират проекти с нисколихвени заеми.

Без държавни пари хората, които се надяват на промяна в средата за финансиране, трябва да проявят търпение. „Да оцелеем до ‘25“ се превърна в нещо като мантра тази година в индустрията с бизнес имоти, тъй като участниците смятат или се надяват, че условията през 2025 г. ще се подобрят. Дори да е така, нов проект, започнал през 2025 г., ще бъде завършен най-малко след две или три години, т.е. в края на 20-те години. А тъй като вероятно ще останем в среда на „по-високи лихви за по-дълго време“, тези, които се надяват на бум в преустройството в градовете, трябва да почакат известно време.