Инвеститорите се насочват към нишови имоти в търсене на по-добра възвръщаемост

47-годишната боливудска филмова звезда Вивек Оберой не е типичният инвеститор в имоти, а новото му начинание – строителството на луксозен хотел на остров в река Ганг в Индия, не е типичната имотна инвестиция, пише Financial Times.

Чрез комбиниране на собствения си капитал с този на други богати индийци Оберой е набрал 40 млн. долара от нужните му 160 млн. долара за спа курорта в щата Утараханд.

Това може да е по-рискова перспектива в сравнение с офис сградите в градския център и моловете, които са в основата на бизнес имотите, но Оберой търси по-голяма от средната възвръщаемост.

При последната си имотна инвестиция – поредица от мащабни жилищни проекти за служители с ниски доходи, той постигнал марж на печалбата от около 20% на година между 2011 г. и 2017 г. Този път, възползвайки се от модата сред богатите да се насочват към уелнес, аюрведа медицина и устойчиво пътуване, той се надява на още по-голямо постижение.

„В момента има огромно търсене на лукс, а тази инвестиция се вписва в секси частта на портфейла ми“, казва Оберой, имайки предвид, че около 40% от инвестициите му са високо рискови и с висока възвръщаемост, включително сделки с фондове за частни капиталови инвестиции и за рискови инвестиции в Индия.

Несигурността за бъдещето на офиса и запазващите се слаби перспективи пред търговията на главните търговски улици се комбинират с по-високи разходи за обслужване на заемите и тласкат богати инвеститори от цял свят все повече към нишови имотни сектори. Наред с луксозните места за настаняване складовете и сградите за индивидуално съхранение също са популярни. Същото се отнася и за търсенето на необичайни имоти като дестилерия за американско уиски.

В световен план инвестициите в имоти са намалели с 21% през миналата година до 1,12 трлн. долара, тъй като растящите лихви започват да натежават, а несигурността за бъдещето на офисите след пандемията нараства, сочат данни на консултантската компания Knight Frank. Но макар институции като пенсионни фондове да бързат да излязат от пазара, намалявайки експозицията си с 28% до 440 млрд. долара, а притежанията на тръстове и други източници да се свиват с 29% до 222 млрд. долара, частните инвестиции на отделни лица – богати хора и техните семейства, са спаднали само с 8% до 455 млрд. долара.

Преходът е забележителен. Knight Frank казва, че това е първият път в историята, когато богати инвеститори заделят повече средства от институционалните инвеститори за имоти.

195-те милиарда долара, които богати инвеститори са вложили в жилищния сектор миналата година (който е различен от вложенията им в собствените им луксозни жилища) са двойно увеличение спрямо средното 10-годишно равнище. Сред популярните проекти са строителството на нови апартаменти за отдаване под наем и, особено днес, преустройството на офиси в жилища.

„Лъвският пай отива при жилищните сгради“, коментира Нанси Къртин, главен инвестиционен директор на компанията AlTi Tiedemann Global. Тя говори за разпределянето на вложенията в имоти, което прави за богатите клиенти на компанията, обхващащи обичайно между 5% и 15% от общия им портфейл, чийто размер може да е от 25 млн. до 1 млрд. долара. Повечето богати клиенти на компанията, които представляват активи на обща стойност 49 млрд. долара, се намират в САЩ и Европа.

„Имоти за отдаване под наем, имоти за живеене, жилища за продажба, студентски жилища – най-важният попътен вятър в сектора е, че няма достатъчно предлагане, което да отговори на търсенето“, допълва тя.

За сключването на тези сделки богатите хора разчитат по-малко на заеми на днешните пазари с високи лихви и вместо това се бръкват по-дълбоко в собствените си джобове.

„Преди няколко години, когато лихвите по заемите бяха между 2% и 3%, всяка имотна сделка беше доходоносна“, казва Ранди Никълс, строител в Денвър, САЩ. Той тъкмо завършил проект за 55 млн. долара за преустройството на празна офис сграда в центъра в 190 микроапартамента за отдаване под наем. Средствата набрал от група местни инвеститори с високо нетно богатство [а останалата част заел от банката]. „Но сега не можете да правите конвенционални сделки. Инвеститорите променят стратегията си, трябва да преследвате възвръщаемостта“, допълва той.

Майкъл Зоненфелд, основател и президент на мрежата Tiger 21, включваща 1300 супербогати хора, живеещи основно в САЩ, с общо нетно богатство от 150 млрд. долара, казва, че жилищни сделки като на Никълс са особено привлекателни за членовете на групата в момента.

Америка е съставлявала 302 млрд. долара от общо 455-те млрд. долара, вложени от богати хора и семейства в имоти през миналата година, сочат данни на Knight Frank.

Частните инвеститори в САЩ харесват особено превръщането на офис сгради, купени с отстъпка от предприемачи, които не са успели да обслужат заемите си заради растящите лихви, или имоти от компании за хотели и мотели, които не са могли да се възстановят от ограниченията за пътуванията след началото на пандемията.

„Растящите лихви водят до вълна от продавачи по принуда“, казва Зоненфелд. След като институционалните инвеститори напуснаха пазара, членовете на Tiger 21 са в добри позиции да намерят изгодни сделки, които могат да генерират висока възвръщаемост. „Ако търсите незавършен проект, който се продава по принуда, моментът е страхотен“, допълва Зоненфелд.

Но това не се отнася само за жилищата, както показва примерът на Оберой. От началото на пандемията членовете на Tiger 21 проявяват растящ интерес и към логистичните имоти, складовете за индивидуално съхранение, високотехнологичните и биотех паркове и терени за заводи, работещи с възобновяема енергия“, казва Зоненфелд.

Миналата година предприемачът Дарек Бел купил дестилерия за уиски и склад в Кентъки, като набрал сумата от 25 млн. долара от трима богати местни предприемачи наред с малко собствени средства.

Тримата предприемачи натрупали състоянието си във финтех сектора, храните и напитките и банките. Бел спечелил състоянието си от имоти. След реновирането на първата сграда в обекта приходите от складирането и производството на уиски там ще финансират ремонта на още четири. Инвеститорите ще излязат през 2027 г., когато обектът и бизнесът бъдат продадени за, както се надява Бел, 100 милиона долара.

Четирите склада са добра застрахователна полица, отбелязва той. Ако нещо се обърка с уиски бизнеса, те могат да бъдат използвани като стандартни индустриални складове, които са процъфтяващ сектор. Възвръщаемостта надхвърля наличната от офиси в центъра или в сектора на търговските площи, отбелязва Бел.

„В момент, когато доходността по държавните ценни книжа е 5%, всеки иска по-добра възвръщаемост от имоти. Трябва да имате нещо привлекателно за инвеститорите днес“, допълва той.

Подходите към инвестициите и сумите варират. Макар че Бел е набрал своите 25 млн. долара от трима инвеститори за уиски проекта, Никълс имал нужда от 14 инвеститори с високо нетно богатство, всеки от които предоставил между 100 хил. долара и 2 млн. долара, за да финансира преустройството на офиса си за 15 млн. долара.

Тенденциите в САЩ са валидни в цял свят, като богати инвеститори се насочват към ниши. Без дългите одобрения, изисквани от кредиторите, или изтощителния процес на предварително проучване, които са обичайни за институционалните инвеститори, те могат да действат бързо при изникването на благоприятни възможности, които институционалните инвеститори сега избягват.

Един на всеки трима богати европейци, които са инвестирали в имоти, са вложили средства в сектора на жилищата за отдаване под наем (36%), а малко под половината инвестират в хотелския и развлекателния сектор (48%), сочат данните на Knight Frank.

Богати инвеститори от континенталната част на Китай са увеличили вложенията си в имоти с една четвърт миналата година до 6,3 млрд. долара, с което са помогнали общите вложения в Азия от богати инвеститори да достигнат 30%, въпреки че по-широките инвестиции на имотния пазар на континента са намалели с 21%, показват още данните на компанията.

„С отварянето на границите клиентите от континенталната част на Китай и Хонконг започнаха отново да пътуват, предизвиквайки по-голям интерес към имотния дълг“, коментира Юрки Рауйо, регионален ръководител на отдела за кредитиране за Азиатско-Тихоокеанския регион в HSBC Global Private Banking. Той допълва, че вложенията на богати азиатци са нараснали най-бързо в Сингапур, Австралия и Хонконг.

„[Богатите инвеститори] няма нужда да минават през дълъг инвестиционен процес. Виждаме, че някои от тях сключват 100% кешови сделки“, коментира Хенри Чин, глобален ръководител на инвестиционния отдел за Азиатско-Тихоокеанския регион в CBRE, и допълва, че мнозина планират да рефинансират, когато лихвите намалеят.

При предишните си сделки Бел използвал известно банково финансиране, за да повиши възвръщаемостта, този път той разчитал изцяло на пари в брой от инвеститорите си. Преходът към по-малко или никакви заемни средства е обичаен и сред строителните компании, които Никълс познава. Всички трябвало да преминат към по-екзотични и с по-висока възвръщаемост сделки, за да привлекат инвеститори.

„Преди години евтините пари подкрепяха печалбите, а предложенията се продаваха за ден-два. Днес конвенционалните сделки вече не вървят, тъй като не отговарят на изискваната възвръщаемост“, отбелязва той.

Случаят на Кал Симънс, супер богат сериен предприемач от Вирджиния, САЩ, показва защо инвеститорите с високо нетно богатство охладняват към конвенционалните имотни сектори.

Преди пет години той инвестирал 150 хил. долара с местен предприемач в ремонта на пететажна офис сграда в центъра на Александрия. Идеята била да се повиши стойността на сградата благодарение на подобренията и растящите цени на по-широкия пазар. Това щеше да позволи на инвеститорите да рефинансират, да си възвърнат първоначалните инвестиции и след това да разчитат на сигурни дългосрочни приходи от отдаването на сградата под наем на бизнес наематели.

Но Симънс казва, че днес според банките сградата струва по-малко, отколкото са платили инвеститорите – той не е съгласен с това, и няма перспективи за рефинансиране с по-голям заем.

Той е много по-съсредоточен върху първоначална фаза от инвестиции в акции, отколкото в имоти – неотдавна финансирал двама местни предприемачи за изграждането на център за пикълбол и заделил първоначално финансиране за приложение за запознанства.

Затова, когато същият предприемач се свързал с него тази година за сходен проект, той пасувал. „Сградата е страхотна, той е страхотен оператор и преди пет години с удоволствие щях да се включа. Но днес възнаграждението за риска не работи – сега, когато парите ми могат да ми донесат 5% възвръщаемост без никакъв риск, просто няма смисъл“, казва Симънс.