М. Вермюлен: България трябва да подобри прозрачността, за да привлича инвеститори в имоти

Маартен Вермюлен притежава дългогодишен опит  в сферата на имотите, работил е в инвестиционния сегмент от пазара, както и в сферата на управлението на активи. В момента той е управляващ директор за Европа, Русия и ОНД в RICS, като отговаря за значителен инвестиционен портфейл.

Маартен Вермюлен е ключов лектор на Третата RICS конференция, която се проведе в България.

Г-н Вермюлен, през тази година България се изкачи с няколко позиции в класацията на JLL за прозрачност на пазара на имоти, но е все още последна в Европейския съюз (ЕС) по този индикатор. Какво според Вас трябва да се направи, за да стане българският пазар на имоти конкурентен на водещите пазари в Централна и Източна Европа, с които сме в директна конкуренция за инвестиции? Коя е най-добрата практика за преодоляване на предизвикателствата пред прозрачността на местния пазар?

Според доклада на JLL Европа продължава да поддържа позицията си като най-прозрачния регион за недвижими имоти в световен мащаб. Централна и Източна Европа отбелязва най-силно подобрение на прозрачността, като Полша се придвижва напред до категорията на силно прозрачните пазари, където са основните страни от Западна Европа.

В допълнение - България, Словения и Сърбия са сред петте най-големи глобални подобрители в тазгодишното проучване. Напредъкът в качеството и честотата на оценките, както и по-стабилни нива на пазарните данни, са допринесли за тяхното израстване. Доклади като KPMG Property Lending Barometer  подчертават нарастващата достъпност на данните за дълга в региона с особен акцент върху пазарите на Централна и Източна Европа.

Бих искал да подчертая обаче, че пазарни практики не се променят за един ден. Това отнема време. Като се имат предвид коментарите, направени в доклада на JLL, мисля, че България е на прав път. Разбира се, може да се направи още, за да се привлече реален интерес от страна на международните инвеститори, защото инвеститорите, ако се интересуват от нови пазари, винаги гледат прозрачността. Това им помага, за да се доверят на съответния пазар.

RICS активно подкрепя това чрез насърчаване прилагането на четири технически Международни стандарта - IVS, IPMS, ICMS и ILMS, както и един стандарт, който е в основата на това, което RICS изповядва, а именно - етика и професионализъм (IES). Ако местните клиенти и съответните професионални органи приемат и наистина насърчават прилагането на международните стандарти, те активно допринасят за последователност на пазарите в глобален мащаб, което води до по-голяма прозрачност и повече доверие в международния инвестиционен пазар.

Т.е. приемането на установени международни стандарти е в основата на това подобрение…

Точно така.

България все още не е успяла да привлече такова внимание на чужди инвеститори, каквото успяха други държави от Централна, Източна и Югоизточна Европа. Какви според Вас са причините за това и как може тази тенденция да се промени? Дали става въпрос за размера на пазара, за доверието или нещо друго?

Когато сравняваме България с другите пазари на имоти в Централна и Източна Европа, мисля, че размерът на пазара е наистина важен критерий. България е един от най-малките инвестиционни пазари. От друга страна обаче има и инвеститори, които считат Централна и Източна Европа за един регионален пазар. България би бил интересен подпазар за инвеститорите, които гледат на региона по този начин.

Да бъдем честни обаче, аз смятам, че прозрачността на пазара е най-важният въпрос, който трябва да намери отговора си в България преди всичко друго.

Колко по-рисков изглежда българският пазар на имоти в сравнение с другите сравними пазари в региона?

Всеки инвеститор оценява пазарите според стратегията си. Някои инвеститори са склонни да поемат повече риск в сравнение с други, но в замяна търсят и допълнителна рискова премия. От тази гледна точка българският пазар не е по-различен от всеки друг пазар. Пазарът в България като цяло обаче се счита за по-рисков, защото възприятието на инвеститорите често е свързано с високата степен на корупция, че не може да се прави бизнес по един етичен и професионален начин. Това е истинският проблем и отново стигаме до темата за прозрачността и доверието.

Какви инвеститори смятате, че България привлича по-успешно – опортюнистични или инвеститори с дългосрочен хоризонт? Защо?

Смятам, че България е типичният инвестиционен пазар за регионални (институционални) инвеститори. Като се има предвид размера на пазара, както и нивото му на зрялост, България наистина не е пазар, който да привлече глобален капитал. Смятам, че България – също както и всеки друг пазар, предлага различни възможности за инвестиции – от първокласни до опортюнистични. Всичко обаче зависи от това доколко инвеститорите познават пазара и какви рискови премии ще потърсят.