Между 1 и 3 месеца са били необходими за покупка на жилище у нас през 2019 г

Панелните и тухлените жилища поскъпват най-бързо

Към края на 2019 г. пазарните цени на жилищните имоти са останали стабилни с леки ръстове. Очакванията на Форос са темпът на растеж да продължи да се забавя и през следващите няколко години.

През миналата година цените на жилищата в страната са нараснали с 1,4%, сочат данните на компанията. В София ръстът е с 1,91%, в Пловдив – с 0,26%, във Варна – с 1,36%, а в Бургас – с 2,07%. Към края на декември средните офертни цени в София са достигнали 1160 евро на кв. м, а във Варна и Бургас са съответно 845 евро на кв. м и 870 евро на кв. м. В Пловдив средните офертни цени достигат 760 евро на кв. м.

Според типа строителство най-голямо повишение на годишна база е отчетено при панелните и тухлените жилища в страната съответно с 1,65% и с 1,60%. Монолитните жилища остават на сравнително стабилни цени с леко повишение от 0,98%.

Покупателната сила на средната работна заплата, измерена в кв.м. жилищна площ средно за страната към края на декември 2019 г., достига 1,51 кв.м. Стойността на този показател за София, Варна, Бургас и Пловдив е съответно 1,59 кв.м., 1,48 кв.м., 1,27 кв.м. и 1,54 кв.м.

Покупателната сила на минималната работна заплата в кв.м. жилищна площ средно за страната към края на декември 2019 г. е 0,63 кв.м.

Средната доходност на жилищните имоти в по-големите градове към края на миналата година е между 4% и 5% на годишна база. В София доходността е най-висока – 5,1%, във Варна и Бургас тя е съответно 4,8% и 4,3%, а в Пловдив – 4,6%. Подобни са стойностите в почти всички областни градове.

В по-малките населени места, където икономиката е по-слаба и населението намалява, доходността е по-ниска.

Охлаждане на наемния пазар

Тенденцията на засилено предлагане на имоти под наем се е запазила и през миналата година, като предимство са имали дребните инвеститори, които предлагат собствени жилища с цел доходност и спестявания.

Данните на Форос сочат, че почти 70% от предлаганите под наем жилища през годината са били ново строителство, 30% - панелни жилища, а едва около 4%-5% - стари тухлени апартаменти Това важи за големите областни центрове като София, Пловдив, Варна и Бургас.В по-малките населени места старите тухлени жилища имат превес с близо 45% от общия брой на предлаганите имоти под наем.

От гледна точка на обзавеждането първенството държат обзаведените жилища с над 60%, следвани от необзаведените – с 30%, а най-малко са луксозно обзаведените – под 15%.

През 2019 г. са се утвърдили  допълнителни критерии за избор на жилище под наем като близост до месторабота, университети или училища наред с удобните транспортни връзки и близостта до паркове и хипермаркети. Причината е, че основните наематели са млади семейства и студенти.

Предпочитаните наеми са на нива между 300 и 500 евро на месец за двустайни апартаменти в големите градове, включително в повечето столични квартали. Не липсват и наематели на луксозни имоти, като това са предимно висши мениджъри в чуждестранни компании, добре печелещи хора със собствен бизнес, дипломати.

Времето за търсене и наемане на имот е средно около месец, като през този период са нужни 3-4 огледа. До сделка се стига сравнително бързо, като отстъпката, която се прави от офертната цена, е в рамките на не повече от 3%-5%. Срокът, за който се сключват договорите, обикновено е една година.

Сред чуждестранните наематели като най-многобройни се открояват студентите, търсещи жилище в близост до учебните заведения. Търсенето им е фокусирано върху по-високия ценови диапазон, тъй като обикновено разполагат с по-голям бюджет.

"Очаквано през втората половина на 2019 г. наемните нива запазиха стабилност, като ентусиазмът на наемодателите започна да се охлажда и нереално високите оферти почти изчезнаха от пазара", се казва в доклада. 

Към края на 2019 г. наемните цени на предлаганите едностайни и двустайни жилища в столицата са между 300 и 500 евро. Във Варна, Бургас и Пловдив наемите за същия тип имот са между 150 и 350 евро.

Все по-млади хора теглят ипотечен кредит

И през 2019 г. е продължила тенденцията на спад при броя на сключените ипотеки в цялата страна, който е достигнал 45 968, или спад с 26%. В София отчетеното понижение е с 14%, а в Пловдив, Варна и Бургас – със съответно 17%, 21% и 24%.

Към края на 2019 г. се наблюдава пореден ръст в номинално изражение на задлъжнялостта, придружен с понижение на средната възраст на хората, теглещи ипотечни кредити. В процентно отношение заемите продължават да представляват под половината от размера на спестяванията, което затвърждава настроението на спокойствие и готовност за теглене на по-големи кредити сред населението, констатират авторите на доклада.

Все по-млади семейства се решават на покупка на собствено жилище, като вече водеща е групата 25-35 години, която взема първенството от 30-40 годишните при предходните години. От една страна това е обосновано от ръста на доходите на населението. От друга – от повишаващите се цени на имотите. И двата фактора работят в посока на теглене на по-големи кредити и покупка на по-големи и луксозни жилища в по-качествени сгради на предпочитани локации.

Основна цел на теглещите ипотечни заеми остават двустайните и тристайни апартаменти ново строителство. Като най-предпочитани се открояват жилищата около и над 90 кв.м. Най-често самоучастието в покупката на подобен имот е около 25-30%, а месечната вноска, която кредитополучателите предпочитат, е в размер на около една трета от нетния им доход.

Забавяне на ръста на цените и през следващите години

Ниските лихви по ипотечното кредитиране, покачването на доходите на гражданите, миграцията, породена от икономическите дисбаланси, политическата стабилност, покачващата се инфлация, очакваното участие на България в механизма за обменните курсове ЕРМ-2 ще са сред основните фактори, които ще продължат да катализират пазара на жилища, очакват от Форос.

Компанията прогнозира, че темпът на растеж на цените на жилищата ще продължи да се забавя през следващите месеци, а наемите ще останат стабилни с леки колебания нагоре. 

Търсенето на имоти с цел инвестиция ще е относително слабо заради изоставащия ръст в наемните нива спрямо покупните цени на жилищата. "През 2020 г. вторичният пазар ще се саморегулира, като някои собственици ще бъдат принудени да преразгледат нереално високите офертни цени на имотите си, които се предлагат твърде дълго", прогнозират авторите на доклада.

Строителството на жилища се очаква да остане високо и през идните месеци.