Диляна Христова: Поскъпването на материалите е шок за строители и инвеститори

Има ли забавяне на доставки на продукти?

- В определени моменти има недостиг на определени материали и това през изминаващата година беше валидно за почти всички продукти. Основният проблем е транспортът и това важи не само за строителството, а за всички браншове. Освен това възникна и суровинен проблем, когато Китай освободи от резерва си определена част от суровините и се появиха спекулации за пазара.

Това са двата фактора, които засягат почти всички строителни материали в определени моменти. Ако в даден момент доставките на тухли се успокоят, тогава пък ще има проблем с доставките на арматура. Ако тя се успокои, възниква проблем с доставките на хидроизолация.

Това забавя ли сроковете за завършване на обектите?

- Строителите обикновениоси поставят определени резерви във времето за завършване на проектите. Тук няма забавяне на доставките на строителни материали от порядъка на половин година, което да е фатално за строителството. Но е факт, че има проблем, който обърква строителните графици.

Голям проблем по отношение на процедурите имаше и в началото на пандемията, тъй като тя предизвика известен шок в институциите. Те обаче реагираха адекватно и се справиха бързо с документалния вакуум, който се получи в началото на пандемията. Колегите в други страни, с които съм разговаряла, имаха доста по-големи проблеми от нас.

В другите страни, върху които имате поглед, как решават проблема с поскъпващите материали и недостига на доставки?

- По същия начин като нас – завишават цените и покриват риска от бъдещо поскъпване на строителните материали с ново повишаване на цените.

Какви са тенденциите на жилищните пазари в Чехия, Полша и Румъния по отношение на търсенето на жилищни имоти и цените на жилищата?

- Тенденцията и в тези страни е подобна на тази в България, разликата е в детайлите. И там ипотечните кредити са с ниски лихви, и там депозитите са с ниски или отрицателни лихви, и там поради въведения модел на хоум офис и онлайн обучение искат по-голямо жилище. Но в България и в Румъния хората държат на допълнително помещение, а в Чехия търсят по-голямо жилище – може пак да е двустайно, но дневната да не е 25 кв. м, а например 40 кв. м, за да могат да обособят работен или детски кът. В Полша се забелязва тенденция за подобряване на съществуващото жилище с преустройство – например студио да се превърне в едностаен апартамент, или едностайно жилище да се преустрои в двустайно.

По отношение на цените на жилищата в Полша има изключително динамичен пазар. Там те растат най-бързо в т. нар. Три-сити, което включва Гданск, Гдиня и Сопот. Интересното е, че във Варшава не се забелязва особен ръст. В Румъния през второто тримесечие продажните цени са нараснали с между 10% и 15% на годишна база в Букурещ и Клуж. Любопитно е, че вторият град държи по-високи цени, отколкото в румънската столица, но там се намира Силициевата долина на Румъния с офисите за страната на много големи компании. През същия период в Чехия също има ръст на цените с между 10% и 15%. Там по-голям е ръстът на цените на къщите, като наличностите са почти изчерпани.

Относно къщите във Варшава през 2020 г. продажбите им са нараснали с 52% спрямо 2019 г., а през първата половина на 2021 г. са продадени с 84% повече къщи, отколкото през цялата 2019 г. Тези ръстове не са толкова валидни на пазара в Румъния и България, но е факт, че и тук в този сегмент от жилищния пазар също има драстично повишение както на цените, така и на търсенето. То е по-голямо, отколкото при апартаментите.

Каква част от жилищата във вашите обекти у нас се купуват с цел инвестиция и за колко време човек успява да си възвърне вложението в имота?

- Доста от апартаментите се закупуват с инвестиционна цел. Това се дължи на ниските лихви по депозитите и ниските лихви по ипотечните кредити. Хората опитват да спасят спестяванията си от ускоряващата се инфлация и тъй като не всеки човек знае как да инвестира наличните си средства в акции или нещо друго, типична за българския пазар остава инвестицията в жилище наред с чисто сантименталната нагласа, че българинът задължително трябва да има собствен дом.

Преди години за адекватна възвръщаемост се смяташе изплащането на покупката на жилище в рамките на десет години. В момента не съм сигурна, че това е постижимо по няколко причини. Пазарът на наемите не се движи добре за разлика от този на продажбите на жилища. Освен това много хора закупиха имот с цел инвестиция, което също наводнява пазара на наемите и води до намаляване на цените. 

Има хора, които са успели да отдадат дома си под наем при доста изгодни условия, но и такива, които не успяват да го направят.

Как бихте обобщили жилищния пазар през 2020 г. и какви са очакванията ви за следващата година?

- След първоначалния шок от COVID-19 пазарът на жилищни имоти се разви добре благодарение на наложената работа от вкъщи и онлайн обучението за доста деца. Това е повсеместна тенденция на развитите имотни пазари. Както казах, в някои държави хората установиха, че имат нужда от допълнително помещение, в други – от по-голяма площ на жилището. Това наложи търсенето на нов по-голям дом за покупка, което също е сериозен стимул за пазара наред с ниските лихви по ипотечните кредити.

Очаквам през 2022 г. пазарът да остане стабилен и смятам, че ще има известно успокояване на цените на строителните материали – за съжаление не и занижаване. Не очаквам ново повишаване на цените на имотите, а ако все пак има, то ще е леко.

Колкото до това дали се очаква поредната криза и балон - дори да се очаква, не смятам, че ще е през 2022 г. Но кризите обикновено не се инициират от пазара на недвижими имоти. Причините за тях са икономически, а последиците удрят имотния пазар, както и много други сфери. Ако говорим за криза, предизвикана от недвижимите имоти, не смятам, че ще има такава.