Офис пазарът в Европа се забавя след силното начало на годината

Офис пазарът в Европа започва да се забавя въпреки положителното начало на 2020 г., сочи пролетният доклад на консултантската компания Savills за перспективите пред офисите на Стария континент.

Данните на компанията показват, че много страни започват да излизат от периода на блокада заради коронавирусната пандемия, така че формата на възстановяването и перспективите за бързо съвземане на икономиката се променят, като мнозина прогнозират U-образно възстановяване.

Усвояване под средните равнища

Повечето наложени от правителствата блокади в Европа не са били напълно задействани до март, което е ограничило финализирането на някои сделки преди края на първото тримесечие. Данните на Savills сочат, че усвоените офис площи в Европа са достигнали 2,1 млн. кв. м между януари и март, което е с 21% под петгодишното средно равнище. Това до голяма степен се дължи на по-ниските нива на усвояване в бизнес квартали в големи градове като Ил дьо Франс в Париж (спад с 37% на годишна основа), Берлин (-33%) и Мадрид (-47%), въпреки че често тези цифри са повлияни от финализираните сделки през четвъртото тримесечие на предходната година.

Затова според Savills второто тримесечие ще понесе в най-голяма степен последиците от коронавирусната пандемия върху наемането на офиси в Европа, тъй като много огледи са били отложени, а оценителите не са могли да извършат технически дю дилиджънс на имотите.

Какво означава това за наемите?

Макар естеството на икономическото забавяне да варира в зависимост от статута на икономиката в даден момент, поглед към световната финансова криза през 2008 г. дава индикации за това колко устойчив е офис пазарът през периодите на несигурност.

„Анализът на ключови европейски пазари по време на световната финансова криза показва, че свободните площи са се увеличили от 7,9% на 9,6%, което впоследствие е намалило наемите на първокласни офиси със средно 18% от пика през 2007 г. до края на 2009 г.“, казва Джеръми Бейтс, ръководител на отдел „Наемни пазари в света“ в Savills. “Нашият анализ ясно показва, че равнище на свободните площи от 9% е точна индикация за стабилни наеми на офисите в основните градове“, допълва той.

„Но ние смятаме, че е малко вероятно наемите на първокласни офиси да намалеят в същата степен като по време на световната финансова криза, тъй като съотношението между търсенето и предлагането е в полза на собствениците и благодарение на подкрепените от правителствата инициативи за предотвратяване на загуба на работни места в същия мащаб“, отбелязва Бейтс.

Capital Economics прогнозира, че ръстът на наемите на офиси в европейските градове ще се забави със средно 0,6% на големите пазари в Европа през 2020 г. Прогнози от четвъртото тримесечие на миналата година сочеха растеж от 3,8%. Петгодишните прогнози обаче изглеждат относително стабилни.

Капиталови пазари – ще станат ли основните градове ултра основни?

Подобно на непредсказуемостта на наемния пазар прогнозите за инвестициите в офиси в Европа също зависят в известна степен от ситуацията през второто тримесечие. Както се очакваше, първото тримесечие е дало силен старт на годината с инвестиционни сделки на стойност 23,3 млрд. евро, с 16% над петгодишното средно равнище от 20,1 млрд. евро.

Голяма част от активността се дължи на преместването от периферията към центъра, илюстрирано от устойчивостта на Великобритания, Франция и Германия, които заедно са съставлявали 73% от общите трансакции. Това е ръст спрямо 63% през първото тримесечие на 2019 г. Инвестициите в офиси в тези страни са възлезли  на съответно 4,6 млрд. евро, 4,9 млрд. евро и 7,4 млрд. евро, като инвестициите на офис пазара във Великобритания са нараснали с 60% на годишна основа благодарение на изясняването на позицията около стратегията за Brexit.

„Насочването към основни пазари е тема, която очакваме да набере скорост през тази година, тъй като пазарите се приспособяват към несигурността. Предвид тежестта на офис сделките през последните години чувствителността на инвеститорите към цената ще нарасне с появата на нови възможности за покупка“, казва Майк Барнс, партньор в подразделението за европейски изследвания на Savills.

“В рамките на пренасочването към основните пазари очакваме делът на трансграничната активност да намалее в сравнение с предходните години, особено от Азиатско-тихоокеанския капитал, където наблюдаваме безпрецедентни нива на инвестиции през последните години“, отбелязва Барнс.

„Очакваме това да засегне пазарите в Южна, Централна и Източна Европа, които са по-силно зависими от трансгранични капитали в сравнение с тези в Западна Европа“, допълва той.