Пандемията разклаща основен принцип на пазара на имоти - твърдият наем

Пандемията от новия коронавирус подкопава дори печеливши бизнеси. На този фон някои компании искат да преработят основен принцип на индустрията за недвижими имоти: стабилните и предсказуеми плащания за наем, пише в свой анализ Wall Street Journal.

Дългосрочните наемни договори доминират на пазара на недвижими имоти на практика от векове. Спирането на икономиката обаче разкри опасен недостатък в модела: приходите на компаниите могат да паднат от днес за утре, но задълженията им за наем обикновено остават постоянни, което ги излага на опасност от неизпълнение на договорите им и дори на несъстоятелност.

На фона на нулевите продажби и замразената дейност много компании поискаха облекчения за наемите.

Това обаче е краткосрочна мярка. Много бизнеси вече търсят по-дългосрочно решение. Те искат да преминат от дългосрочни наемни договори с фиксирани месечни или годишни плащания към по-гъвкави договорености, които включват споделяне на приходи.

Някои собственици на имоти казват, че са отворени към идеята.

„Дните на хазяина, който събира пари от наеми, са приключили“, казва Майкъл Филипс, президент на инвестиционната компания за недвижими имоти Jamestown. След като коронавирусът започна да се разпространява, компанията създаде работна група, която да помогне на наемателите и да се справят със ситуацията. По-късно групата отпусна 50 млн. долара за заеми и друга помощ.

Филипс прогнозира, че оттук насетне ще се сключват все повече краткосрочни договори за наем с ангажимент, съобразен с приходите, на фона на постепенното отваряне на икономиката.

Редица търговци на дребно вече призовават наемодателите да се откажат от част от наема в замяна на дял от бъдещи приходи. През миналия месец Ross Stores Inc. заяви, че ще плати наем, равен на 2% от продажбите, когато магазините и заработя отново. Guesst, базираната в Ню Йорк технологична компания, наскоро пусна софтуер за подпомагане на търговците на дребно и наемодателите да управляват споразуменията за споделяне на приходите.

Гигантът за споделени работни пространства WeWork, който се стремеше да премине към повече споразумения за споделяне на приходите преди пандемията, ускори тази тенденция през последния месец. Компанията нае две посреднически фирми да предоговорят сделките ѝ.

Някои оператори на хотелски апартаменти, които пострадаха от спада в туризма, също се стремят да намалят сметките си и са готови да предоставят на собствениците на имоти дял от печалбата си в замяна.

Наемните алтернативи могат да се случат под много форми. Някои фирми подписват сделки, които включват няколко години споделяне на дял от приходите, след което се преминава към фиксирани плащания. Други сделки включват нисък месечен наем, допълнен с дял от приходите.

Все пак брокерите и собствениците очакват фиксираният наем да си остане норма. Основната причина – кредиторите, които дават премия за стабилен доход. Те са склонни да предлагат по-добри условия за имоти с дългосрочни наематели, защото се разглеждат като по-сигурна инвестиция.

Въпреки че пандемията показа, че и това не е сигурна мярка за стабилност, наемодателите и банките все още предпочитат наемните договори с твърд ангажимент. Някои наематели се възползват от кризата, за да предоговорят по-изгодни наеми.

Споделянето на приходите има и практически предизвикателства – например доказването на приходите за определено място. „Има много клопки“, предупреждава Джо Лиърнър, заместник-председател за Средния Запад в САЩ на консултантската компания Savills.

Дори и промяната при наемите да не е съществена, не е гаранция, че тя няма да се случи при следваща криза. „Повечето епидемиолози не вярват, че това ще е последната пандемия“, коментира Навийн Яги от JLL. По думите на Яги все повече наематели искат краткосрочни договори на фона на несигурността относно бъдещето на физическите обекти, особено търговците на дребно.

Тези споразумения не са съвсем нови. Операторите на хотели и молове работят така от десетилетия. Практиката обаче започва да се разпространява и в други сегменти от пазара, тъй като икономическите сътресения затрудняват компаниите да прогнозират колко пари ще спечелят през следващите години.