Гарантирането на ипотечните кредити няма да разреши жилищната криза на Острова

Когато британският финансов министър Риши Сунак обяви бюджета си по-рано този месец, той включи програма за гарантиране на ипотечните кредити, която обещава да помогне на повече хора да станат собственици на жилища. Според програмата банките ще бъдат стимулирани да предлагат ипотечни кредити, равняващи се на над 95% от стойността на имота и при по-добри лихви, тъй като правителството ще застрахова срещу някои от рисковете, пише Bloomberg.

Целта, както беше определена от премиера Борис Джонсън, е да превърне „живеещото под наем поколение в поколение, което купува имоти“. Тя е навременна, като се има предвид, че средностатистическите жилища във Великобритания сега струват над осем пъти повече от средните доходи. Но за съжаление, това няма да разреши реалната жилищна криза във Великобритания, която се изразява в по-голям недостиг на достъпни имоти за наемане, отколкото за купуване.

Предлагането на достъпни имоти под наем се свиваше през последните три години. В парламентарен доклад от миналата година се отбелязваше: „Англия трябва да добавя най-малко 90 хил. нетни социални жилища под наем на година през идните 15 години“. В Лондон средните наеми поглъщат 59% от нетните месечни доходи, което съставлява леко подобрение заради пандемията, тъй като наемите намаляха с 4,3% през миналата година.

Програмата за гарантиране на ипотечните кредити обаче ще стимулира търсенето на жилища, без да увеличава предлагането, което в дългосрочен план само ще повиши цените на жилищата и ще намали наличните имоти за наемане. Това е важно, защото 85% от отделните стаи в Лондон са в сектора на обитаваните от собственици жилища, а наемният сектор приютява повече хора в един имот.

Съществуващите програми трябва да стимулират инвестициите в изграждането на нови, достъпни имоти за отдаване под наем. Това означава насърчаване на инвеститорите в имоти да са част от решението.

Макар че гарантирането на ипотечните кредити вероятно е необходимо, по-спешната задача е да се увеличи предлагането, а не търсенето. Сунак трябва вместо това да гарантира нов инвестиционен продукт, който насочва средства към достъпни налични жилища както за покупка, така и за наемане. След това възвръщаемостта може да бъде споделена с инвеститори.

Това би бил същият подход като възприетия от финансовия министър при набирането на средства за ускоряване на прехода на Великобритания към нисковъглеродна икономика. Новият му бюджет включва предлагане на нови климатични облигации, които ще са насочени конкретно към инвеститори на дребно и, най-важното, ще се радват на силата на бранда Национални спестявания и инвестиции, както и на 100% държавна гаранция.

Малцина от инвеститорите в имоти за отдаване под наем имат особено желание да бъдат собственици на жилища и да се справят с всички практически затруднения, свързани с придобиването и управлението на имоти под наем. Повечето просто опитват да спестят за живота след пенсионирането си и смятат, че имотът е единственият им реалистичен инвестиционен вариант. Те вероятно ще приветстват регулирани начини за социално отговорно инвестиране в имот.

Такава структура съществува под формата на тръстове за инвестиции в недвижими имоти (REITs), които са колективни инвестиции в имоти, разпределящи почти всичките си печалби сред акционерите си. Проблемът с тях е, че донякъде са нишов продукт и като много други решения в частния сектор не успяват да осигурят достатъчно жилищни единици, особено в областта на достъпните жилища под наем.

Гарантирана от правителството програма за инвестиции в жилища може да стигне по-далеч и да привлече база от инвеститори, която обичайно не би обмислила тръстове за инвестиции в имоти. По същество набраният капитал ще бъде използван за строителството на нови достъпни жилища, като частните инвеститори споделят подлежащата на разпределение печалба.

Великобритания може да предложи сигурността на гарантирана от държавата инвестиция по същия начин като зелените облигации, а дивидентите ще отразяват представянето на самите имоти. Това също така може да бъде стимулирано допълнително чрез данъци при малки допълнителни разходи, като се позволи на инвеститорите да държат имотите в рамките на личните им пенсии по подобие на тръстовете. (В момента жилищният имот е недопустим клас актив за частни пенсии.)

Подобна програма за инвестиции в социални жилища ще се възползва и от ръста на стойността на терена, когато бъде издадено разрешение за строеж. Той ще позволи определянето на достатъчно ниски наеми, за да отговорят на нуждата от достъпни жилища, като в същото време осигурят на инвеститорите възвръщаемост, която си заслужава.

Възможно е също така да се постигнат повече цели. Гаранциите на ипотечните кредити на Сунак са насочени към засилването на жилищната собственост. Това може да се постигне чрез програма за инвестиции в жилища, като се позволи на дългосрочни наематели да купуват имотите си с отстъпка, отразявайки колко наеми са платили. Предишни т. нар. програми за „право на закупуване“ се провалиха, защото набраните приходи от продажбите не бяха инвестирани повторно в нови жилища.

Единственият начин да се разреши жилищната криза във Великобритания е купувачи на жилища, наематели и инвеститори в имоти да бъдат поставени от една и съща страна на барикадата.