Растящите лихви подлагат на натиск бизнес имотите в САЩ и Великобритания

Бренда Маккинли продава домове в Онтарио от над две десетилетия и дори за ветеран като нея последните няколко месеца са шокиращи, пише Financial Times.

Цените в нейния район южно от Торонто са нараснали с 50% по време на пандемията. „Жилищата се продаваха почти преди да се сдобият с табела на моравата. Не беше необичайно да има 15 до 30 оферти“, казва Маккинли.

Но в последните шест седмици пазарът се обръща. Маккинли счита, че жилищата са отписали 10% от стойността си във времето, което може да е нужно на някои купувачи да завършат покупката си.

Това не се случва само в Онтарио, нито само на жилищния пазар. В момент, когато централните банки повишават лихвите, за да овладеят ускоряващата се инфлация, инвеститори в имоти, собственици на жилища и на бизнес имоти в света задават един и същи въпрос – възможно ли е да се задава срив?

„Има забавяне на пазара навсякъде“, казва Крис Брет, ръководител на капиталовите пазари за Европа, Близкия изток и Африка в консултантската компания CBRE. „Промяната в разходите за обслужване на дълга има голямо въздействие върху всички пазари, във всичко. Не мисля, че нещо е имунизирано…, скоростта изненада всички ни“, допълва той.

Книжата на листнати на борсата имотни компании, следени внимателно от инвеститорите, които търсят знаци какво може да се случи в крайна сметка с по-слабо ликвидните реални активи, потъват тази година. Индексът Dow Jones US Real Estate е намалял с почти 25% от началото на годината. Листнатите британски имотни компании са понижили стойността си с около 20% в същия период, като спадът е по-голям и по-бърз в сравнение с бенчмарковия им индекс.

Започналите сделки в Европа с предстоящо финализиране също се свиват с договори на стойност 12 млрд. евро в края на март спрямо 17 млрд. евро година по-рано, показват още данните на компанията.

Сделки в процес на финализиране се предоговарят. „При продажбата на всичко купувачите искат намаляване на цената или в противен случай се отказват от сделката“, отбелязва Роналд Дикерман, президент на компанията за частни капиталови инвестиции Madison International Realty, която инвестира в имоти. „Всеки, който оценява сграда, трябва да прави преоценка… Не преувеличавам мащаба на преоценките, които се правят в имотния сектор в момента“, допълва той.

Причината е проста. Инвеститор, който е искал да плати 100 млн. долара за жилищна сграда преди два-три месеца, е можел да изтегли ипотечен кредит за 60 млн. долара при лихва от около 3%. Днес може да му се наложи да плати лихва от над 5%, което изтрива всякакви предимства.

Повишаването на лихвите означава, че инвеститорите трябва или да приемат по-ниска обща възвръщаемост, или да накарат продавача да намали цената.

„Това все още не е отразено в данните на брокерите, но тече корекция“, коментира Джъстин Кърлоу, глобален ръководител на анализите и стратегиите в Axa IM, една от най-големите компании за управление на активи в света.

Въпросът за инвеститорите в имоти и собствениците е доколко повсеместна и дълбока може да е корекцията.

По време на пандемията институционалните инвеститори заеха отбранително положение, като залагаха на сектори, подкрепени от стабилно дългосрочно търсене. Цените на складове, жилищни сгради с апартаменти под наем и офиси, оборудвани с всичко необходимо за компании в сектора на природните науки, нарастваха непрекъснато на фона на ожесточена конкуренция.

„Всички големи инвеститори пеят една и съща песен – те искат жилищни сгради, градска логистика и висококачествени офиси, дефанзивни активи“, коментира Том Лийхи, ръководител на анализите на реални активи за Европа, Близкия изток и Азия в MSCI. „Това е проблемът с недвижимите имоти, там има стадно мислене“, допълва той.

За собственици на „дефанзивни“ имоти, купени в разцвета на пазара, които сега трябва да бъдат рефинансирани, растящите лихви създават перспективи за „по-високо плащане по заема, отколкото очакват да спечелят от имота“, казва Леа Овърбай, ръководител на анализите на ипотечните кредити, обезпечени с бизнес имоти, в Barclays.

Преди Федералният резерв да започне да повишава лихвите тази година Овърбай считала, че „нула процента от пазара“ е засегнат от т. нар. негативен ливъридж. „Не знаем какъв е делът сега, но вероятно е относително голям“, допълва тя.

Манус Кланси, старши управляващ директор на отдела за ипотечни кредити, обезпечени с бизнес имоти, в доставчика на данни Trepp, казва, че макар цените да намаляват има малка вероятност от рязък спад в по-дефанзивните сектори, „ще има много хора, които ще си кажат: Уау, платихме твърде много за това“.

„Те смятаха, че могат да повишават наемите с 10% на година за десет години, а разходите им да останат непроменени, но потребителите се задъхват от инфлацията и те не могат да им прехвърлят разходите“, допълва Кланси.

Ако инвестиции, които само преди няколко месеца са били считани за сигурен залог, сега изглеждат несигурни, по-рисковите залози изглеждат направо токсично.

Ръстът на електронната търговия и преходът към хибридна работа по време на пандемията изложиха на риск собствениците на офиси и магазини. Растящите лихви сега заплашват да ги сринат.

Според публикувания този месец доклад „Работа от вкъщи и апокалипсисът на офисните имоти“ общата стойност на офисите в Ню Йорк в крайна сметка е намаляла с почти една трета – катаклизъм за собствениците, включително пенсионни фонове и правителствени агенции, разчитащи на данъчните приходи от тях.

„Според нас общите наличности от офиси струват с 30% по-малко спрямо 2019 г. Това е удар за 500 млрд. долара“, коментира Стийн ван Невербург, преподавател по недвижими имоти и финанси в Колумбийския университет и един от авторите на доклада.

Спадът все още не е регистриран, „защото има много голям сегмент от офис пазара – 80%-85%, който не е листнат публично, той е много непрозрачен и с малко търговия“, отбелязва Ван Невербург.

Но когато по-стари офиси сменят собствеността си с изтичането на срока на задържането им от фондовете или заради затруднения за собствениците да рефинансират, той очаква отстъпките да бъдат големи. Ако цените намалеят твърде много Ван Невербург прогнозира, че спрените плащания по ипотечни кредити ще са толкова много, че ще създадат системен риск.

„Ако съотношението между заема и стойността на капитала е над 70% и стойността ви намалее с 30%, ипотечният ви кредит е „под водата“. Много офиси имат ипотеки над 30%“, отбелязва Ван Невербург.

Според Кърлоу офисите в САЩ вече са изгубили над 15% от стойността си при окончателни оферти. „На американския офис пазар имаме по-високи нива на свободни площи“, казва той и допълва, че Америка „е кота нула за лихвите, всичко започна с Фед“.

Британските собственици на офиси също трябва да се справят с променящи се работни модели и повишаване на лихвите.

Собственици с модерни, енергийно ефективни сгради до момента се справяха относително добне. Но наемите в по-стари сгради понесоха удар. Консултантската компания Lambert Smith Hampton съобщи тази седмица, че над 2,3 млн. кв. м офис площи във Великобритания може да се окажат излишни за изискванията, след като допитване установи, че 72% от анкетираните искат да намалят офис площите си при първа възможност.

Намаляват и надеждите, че търговските площи, един от най-непредпочитаните сектори от инвеститорите по време на пандемията, ще започнат да се възстановяват.

Големи британски инвеститори, включително Landsec, залагаха на търговски центрове в последните шест месеца с надеждата да се възползват от съживяване на търговията с връщането на хората във физическите магазини. Но инфлацията осуети възстановяването.

Докато лихвите растат спрямо ултраниските си нива, същото се случва и с риска от преобръщане на жилищните пазари в страните, в които те се повишават – от Канада и САЩ до Германия и Нова Зеландия. Oxford Economics очаква цените да намалеят догодина на пазарите, където те нараснаха най-бързо през 2021 г.

Редица инвеститори, анализатори, агенти и собственици на имоти са заявили пред FT, че рискът от спад в оценките на имоти е нараснал рязко в последните седмици.

Малцина обаче очакват сривът да е толкова тежък като през 2008 г., отчасти защото практиките за кредитиране и апетитът към риск са се успокоили оттогава.

„Като цяло изглежда, че бизнес имотите се насочват към спад. Но имахме силен растеж по време на COVID, така че има известно пространство за страничен завой преди да се засегне по-широката икономика“, смята Овърбай. „Преди 2008 г. нивото на дълга беше 80% и много от оценките бяха фалшиви. Сега съвсем не е така“, допълва той.

Според Дикерман икономиката ще се насочи към дълъг период на забавяне по подобие на 70-те години на миналия век и това ще тласне имотите към спад. Но все пак ще има печеливши и губещи залози, защото „никога досега при инвестициите в имоти класовете активи не са били толкова диференцирани“.