Сигурно като жилищата – растящите лихви подлагат на тест основите на имотния бум

В отдалечените покрайнини на Торонто само преди няколко месеца обичайно тристайно жилище щеше да събере 40 оферти за нощ на наддаванията и да бъде продадено доста над офертната цена. Сега купувачи на жилища се намират по-трудно, пише Ройтерс.

„Вече няма ожесточени наддавания“, казва Тим Кюнг, главен изпълнителен директор на местната агенция за недвижими имоти TimSold Real Estate. „Много купувачи… остават встрани от пазара и чакат да се случи голямата корекция“, допълва той.

Те не са сами. Десетилетният бум на цените на жилищата от САЩ до Европа и Азия е изправен пред първото си истинско изпитание с нарастването на лихвите и високата инфлация, която изяжда бюджетите на домакинствата.

Извън Торонто цените на жилищата вече намаляват в някои страни, които регистрираха най-голямо поскъпване на жилищата, като Китай, Нова Зеландия и части от Австралия. Растежът се забавя в Сингапур и Южна Корея, а обемите намаляват в САЩ и Полша.

Кредитори и регулатори от повечето индустриализирани страни предупреждават, че раздутите цени на жилищата сега може да стагнират или да намалеят, в някои случаи с една четвърт.

Средната лихва по 30-годишните ипотечни кредити с фиксиран лихвен процент в САЩ, барометър за останалия свят, е нараснала от едва 2,7% в края на 2020 г. до 5,5% сега, най-високото ниво от 2008 г. насам, сочат данни на Асоциацията на ипотечните банкери.

Това е под нивата, които преобладаваха в първото десетилетие на 21-и век, но самият темп на промяната във фиксираните и променливи лихви подлага на натиск купувачи и собственици, които вече изпитват затруднения с по-високите разходи за живот.

Това може да спука имотни балони, които бяха финансирани от евтини кредити в последните десет години и станаха още по-големи по време на пандемията, когато някои хора спестяваха повече и потърсиха по-големи жилища.

„Високите цени на жилищата и растящите лихви по ипотечните кредити все повече се превръщат в проблем за достъпността на жилищните имоти“, коментира Йорг Утехт, главен изпълнителен директор на германския ипотечен брокер Interhyp.

Швейцарската банка UBS поставя Франкфурт в Германия на първо място сред градовете с най-голям риск от балон, следван от Торонто, Хонконг и Мюнхен, въз основа на фактори като отношението между цени, доходи и наеми.

По сходен начин германската банка LBBW счита, че цените на жилищата в най-голямата икономика в Европа са нараснали с 20% до 25% повече, отколкото търсенето и предлагането би оправдало от 2015 г. насам, което означава, че може да намалеят също с толкова, ако лихвите по кредитите се върнат на нивата си оттогава.

Германските кредитополучатели плащаха миналата година лихва от едва 1% за 10-годишни ипотечни кредити с фиксирана лихва миналата година, но тя нарасна до 2,5%, най-високото ниво от 2014 г. насам, и може да достигне 3% до края на годината, сочат данните на Interhyp.

„Анкетирани от Ройтерс икономисти вече започват да намаляват прогнозите си за ръста на цените на жилищата в Германия в идните две години.

Притежателите на ипотечни кредити с променливи лихви също започват да усещат натиска.

В Полша, където подобни заеми са норма, а централната банка повиши лихвите от 0,1% до 5,25% от октомври насам, за да овладее вече двуцифрената инфлация, правителството се намесва, за да помогне на кредитополучателите чрез платежни ваканции.

В северния град Ротманка месечната вноска по ипотечния кредит на 31-годишния офис служител Мачей Кавка е нараснала с 18%, откакто той изтеглил заема през 2018 г. Сега той плаща 1650 злоти (384,62 долара) на месец. Но очаква плащанията да нараснат до 1800-1900 злоти, когато се вземат предвид последните две повишения на лихвите от централната банка, което ще подложи финансите му на още по-голям натиск, а те вече са ограничени от ръста на цените на енергията и на хранителните стоки.

„Бюджетът ни ще бъде много по-затегнат – никакви почивки, нищо извън ежедневния живот“, казва Кавка, който живее със съпругата и дъщеря си. „Но ако лихвите продължат да растат, не знам какво ще правя“, допълва той.

В други страни собствениците на жилища си подсигуряват настоящите лихви, тъй като се опасяват от нови повишения.

35-годишният пожарникар Денис Вилеке си подсигурил фиксирана лихва от 2,15% по ипотечния си кредит за следващите десет години. Той го изтеглил, за да си купи жилище, в което живее със съпругата и двете си деца в западния германски град Нойкирхен-Влюн. „Побързахме да рефинансираме, защото мисля, че лихвите ще продължат да растат“, споделя той.

В Нова Зеландия американецът Лий Стюарт и съпругата му се тревожат от повторение на срива на имотния пазар през 2007-2009 г., когато милиони домове бяха иззети от банките само в САЩ и двойката трябвало да продаде своя на загуба.

Притеснен от повишаването на лихвите, което в Нова Зеландия започна по-рано, отколкото в повечето други страни, Стюарт фиксирал разходите по ипотечния си кредит за три години. „Малка промяна в процента прави голяма разлика… за човек, който има доста голям заем“, казва 40-годишният мъж.

Но анализатори не очакват повторение на срива, който предизвика световната финансова криза преди 15 години.

Първо, за малко повече от десет години делът на заемите с променлива лихва е намалял до едва 10% от всички заявления за ипотечни кредити в САЩ и 20% от целия дълг на домакинствата в еврозоната.

Второ, с изключение на Китай, повечето страни продължават да изпитват недостиг на жилища, който сега е задълбочен от липсата на работна ръка и материали, отчасти като последици от затварянията по време на пандемията. Сред тези страни са САЩ, Германия и Великобритания.

Това създава стабилност на цените.

Но Канада и Нова Зеландия показват колко бързо нещата може да се променят, когато по-високите лихви охлаждат търсенето.

„Сега, ако има десет неща в списъка с желания на купувачи и жилището не разполага с осем от тях, той ще избере да пасува“, казва Брад Гьоц, агент в канадската компания Right at Home Realty. „Докато преди беше: Хей, жилището има четири стени, кухня и баня. Това ни е достатъчно“, допълва той.