Устойчивото развитие на кварталите в София се сблъсква с частния интерес

Губещ-губещ

Консолидираната собственост в НПЗ „Хладилника“, където около пет-шест собственици държат 70% от земята, е големият плюс на тази зона, който позволява балансираното ѝ развитие. Не такъв е случаят в други бивши индустриални зони като „Захарна фабрика“, „Средец“, „Военна рампа“, коментира Георги Киров, директор инвестиционни консултантски услуги в Colliers International.

„Във всички тези зони съществуват територии, отредени за паркове, и поне една река. В момента има голямо търсене на социалната услуга отдих в зелени площи, а няма достатъчно предлагане. В София има няколко парка, които концентрират твърде много хора“, каза Киров и даде за пример квартал „Стрелбище“ до Южния парк, където паркирането е почти невъзможно. Според него, ако останалите паркове, предвидени в Общия устройствен план, бъдат построени и функционират, това ще намали трафика в града благодарение на близостта на зелените пространства до жилищни и офис зони и възможността хората да стигат до тях пеша или с велосипед.

Големият въпрос е откъде ще дойде финансирането на такива обекти, тъй като в повечето случаи в средни и малки паркове е забранено застрояването с големи сгради. Допусат се само малки сергии и магазини, както и сцени за събития, приходите от които биха покрили частично единствено оперативните разходи за поддръжка на парка, но не и капиталовите разходи за изграждането му. Киров посочи, че в много държави, ако дадена територия е отредена за парк, 5% от нея се конвертира с друго зониране, за да бъде застроена с различен интензитет. Продажбата на тази земя, където може да се построят училища, детски градини, болници, професионални гимназии, би могла да финансира изграждането на останалите 95% от парка, допълни той.

Земите в зелените клинове са с почти нулев интензитет на застрояване от 0,05, обясни Киров и допълни, че стойността на поземлените имоти там също би трябвало да клони към нула, тъй като те не могат да се комерсиализират. Той смята, че е необходима законодателна инициатива, която да определи такъв тип паркове за обекти от национално значение и да въведе конкретни принципи за изкупуване на частните имоти в тях на подпазарни цени.

„За 20 години практика в нашата компания са идвали реститути, които притежават имот по средата на Южен парк, например, и имат претенциите да го продадат. Мога да ви кажа, че частният сектор няма никакъв интерес към такъв тип активи заради почти нулевия им интензитет на застрояване. Получава се така, че собствениците на частни земи имат само един възможен купувач за тях – общината. Защо тя трябва да ги изкупува на пазарна цена, след като тези земи не дават никакви права?“, запита Киров. 

И обобщи ситуацията към момента така: територии, отредени за паркове, се намират главно върху частна земя, правото на собствениците да строят там е отнето и на тези терени нищо не се случва.

„В координатната система ние сме в квадранта губещ-губещ – собствениците на земи губят от това, че нищо не се случва с тях, а обществото губи, тъй като на тези територии не се изграждат паркове и вместо това Южен парк и Борисовата градина остават претоварени“, отбеляза Киров.