2022 - година на захлаждане за жилищния пазар у нас (Втора част)

Тихомир Тошев, управител на „Кредит център“

2022 беше още една рекордна година за ипотечното кредитиране, тя е най-силната година, откакто съществува ипотечен пазар в България и  вероятно ще завърши с ръст от почти 30% в обемите на отпуснатите ипотечни кредити спрямо миналата година и от около 10% в броя на кредитите на годишна база.

Основната причина за рекордната година беше активността на пазара на имоти, особено през първото полугодие. Въпреки забавянето на жилищния пазар през второто полугодие интересът към ипотечното кредитиране остана висок заради ниските лихви. България все още остава остров на ниски лихви в сравнение с почти цяла Европа.

Очакванията за повишаването им ще бъде един от основните фактори, които ще оказват влияние върху ипотечния пазар през 2023 г. Тези очаквания със сигурност ще притеснят част от хората, особено тези с по-ниски доходи. Но говорим за тенденция за повишаване на лихвите вече от шест месеца, след като ЕЦБ започна да вдига основната си лихва от лятото на тази година, а в САЩ този процес стартира още по-рано. За момента не се наблюдава голям отлив на клиенти – тези с по-ниски доходи се изтеглят от пазара, но хората със стабилни доходи и добри спестявания продължават да са активни и на пазара на имоти, и на пазара на ипотечно кредитиране.

Тихомир Тошев, управител на "Кредит център"

Снимка: Bulgaria on AIR

Тихомир Тошев е кредитен консултант и финансов анализатор. Магистър е по инженерна икономика и мениджмънт. Завършил е "Мениджмънт и маркетинг" в College of North West London и е лицензиран оценител на недвижими имоти, търговски предприятия, машини и съоръжения. Той е изпълнителен директор на "Кредит център", част от AG Capital. Присъединява се към екипа на групата като административен директор и член на Съвета на директорите на "Адрес недвижими имоти". В края на 2005 г. подготвя създаването на компанията за кредитни консултации. 

Песимистичната ми прогноза за 2023 г. е за по-спокоен пазар, може би спад на сделките с около 15% спрямо 2022 г. и спад с около 10 на сто при ипотечните кредити. Очакванията ми за лихвите по ипотечните кредити са в края на следващата година те да бъдат на ниво от 3,5%-4%.

Тези нива няма да откажат твърде много кредитополучатели, защото доходите в България нараснаха значително в последните пет години и на пазара има доста хора с високи доходи, над средните за страната, чийто интерес към пазара на имоти и кредити се запазва. По отношение на цените на жилищата дори в песимистичната си прогноза не очаквам спад в шестте най-големи града в страната, тъй като все още наблюдаваме силен интерес към покупките на имоти и малък интерес от продавачите да предлагат жилищата си на пазара.

Оптимистичната ми прогноза за пазара на ипотечни кредити е повторение на рекордната 2022 г. и по-малък спад на сделките с имоти с около 5%-6%, но предвид тенденциите, които наблюдаваме в последните месеци по-песимистичните ми очаквания изглеждат по-близо до реалността.

Димитър Савов, изпълнителен директор на строително-инвестиционната компания BLD

Увеличението в себестойността на новото строителство за последните 12 месеца е над 40%. Никой не беше подготвен за този скок. Войната в Украйна доведе до рязко поскъпване на суровини, ток и газ и до инфлация, от друга страна недостигът на работна ръка и увеличаването на заплатите в сектора също рефлектираха върху цените на крайния продукт.

На пазара вече се появява и друг фактор - ЕЅG (екологично, социално и корпоративно управление - бел. ред.) стандартите се превръщат в изиcĸвaнe зa бизнeca, което налага и сериозни инвестиции. Ако досега ЕЅG принципите се прилагаха предимно при офис проекти, тепърва с тях ще трябва да се съобразяват и всички инвеститори, които строят жилищни сгради. Енepгийнa eфeĸтивнocт, въглepoдeн oтпeчaтъĸ, здpaвocлoвнa cpeдa, oтпaдъци и peциĸлиpaнe са факторите, които ще доведат до допълнително оскъпяване на проектите ново строителство.

В ситуация на несигурност пазарът ще пресее инвеститорите и ще оцелеят тези с опит и ресурс. По-малките, които разчитат да финансират строителството с първоначални вноски по договори „на зелено“, трудно ще се справят със завършването на сградите си в срок и на обявена цена.

Реализацията на един жилищен проект отнема от две до четири години в зависимост от мащаба. Това прави прогнозата за себестойността изключително трудна и инвеститорите поемат риск с предварителни продажби на жилища. Очакванията са, че компаниите ще заложат на стратегия със забавяне на продажбите „на зелено“ и запазване на по-голям процент от жилищата в сградата за продажба в завършен вид, когато са ясни разходите за строителство и себестойността им. Част от инвеститорите ще забавят старта на новите си проекти и това може да намали предлагането на жилища ново строителство.

Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD

Снимка: BLD

Димитър Савов e изпълнителен директор на строително-инвестиционната компания BLD и член на Съвета на директорите на AG Capital. Започва кариерата си в AG Capital през 2000 г. През 2005 г. става учредител и председател на Борда на директорите на "Фортън Интернешънъл" и „Адрес Инвест“. От 2006 до 2010 г. Савов заема длъжността изпълнителен директор на „Бългериан Ленд Дивелъпмънт” ЕАД. През годините той успява да придобие солиден опит в сделки с недвижими имоти за над 500 млн. евро. Димитър Савов има бакалавърска степен по банково дело и магистърска степен по Финанси от Варненския Икономическия университет. Той е и асоцииран член на Royal Institution of Chartered Surveyors (MRICS). Той е един от учредителите и член на УС на Националната асоциация на строителните предприемачи. 

Инфлацията, войната в Украйна, недостигът на работна ръка, лихвите по ипотечни кредити, ръстът на БВП, политическата обстановка в страната, както и влизането на България в еврозоната са факторите, които ще окажат влияние на пазара на имоти и през следващата година.

Без съмнение хората живеят в несигурност и това оказва влияние върху решението им за инвестиция. Много от нашите клиенти споделят, че изчакват по-благоприятни условия за покупка, но истината е, че дори в тези турбулентни времена жилищата в страната продължават да са достъпни. Освен това покупката на имот е инвестиция с нисък риск, с висока доходност и добра възможност хората да съхранят парите си от инфлацията.

Песимистичната прогноза за 2023 г. е да има минимален спад в цените на жилищата, но очакванията ни са той да се усети най-вече в ниския ценови сегмент. BLD строи жилища в среден и висок клас – на отлични локации и с високо качество. Таргет групата на нашите проекти са хора с добри доходи, при които няма да има съществена разлика в стандарта на живот, а евентуалното повишение на лихвения процент по ипотечни кредити няма да е фактор при вземане на решение за покупка на имот.