2022 - година на захлаждане за жилищния пазар у нас (Втора част)

Оптимистичната е да се повтори 2022 година, в която въпреки песимистичните пазарни прогнози търсенето на имоти в София беше стабилно и компанията ни изпълни плановете си за продажби за годината. Но независимо от сценариите, които 2023 г. ни подготвя, BLD работи по нови проекти. Готови сме с реакция за всяка ситуация, но предвиждаме, че на пазара ще има временен спад на търсенето, последван от плавен и устойчив растеж.

Петър Каменов, главен анализатор на Националният регистър за ново строителство и реконструкция в България

Нарастващите цени на материалите и разходите за труд, недостигът на персонал, проблемите с веригите за доставки и промяната на потребителското поведение бяха едни от най-сериозните предизвикателства за играчите в сектор жилищно строителство през изминалата година.

Развитието на българския строителен пазар е повлияно и от текущите регионални и глобални събития. Основната несигурност е причинена от войната в Украйна, последиците от нея, както и от финансовите политики в международен план - те вляха нови сериозни парични потоци в икономиката в отговор на коронавирусната пандемия, които играят решаваща роля за високата инфлация.

Един от тези ефекти е повишаването на цените на енергията и хората се подготвят за това, което може да последва. Очакваното икономическото свиване може да окаже значителен натиск върху всичко, свързано с недвижимите имоти. Индустрията е засегната и от нарасналите цени на горивата и очакваните скокове на лихвените проценти. По отношение на продажбите купувачите стават все по-внимателни и предпазливи. Това се дължи и на появили се некоректни практики на инвеститори при продажба “на зелено”, което рефлектира върху целия пазар.

Петър Каменов, главен анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкции в България

Снимка: Личен архив

Петър Каменов е главен анализатор на Националния регистър за ново строителство и реконструкция в България. Роден през 1980 г. в гр.София, завършил е специалност е специалност "Прогнозиране и планиране на икономическите системи" в УНСС през 2003 г. От 2004 г. става част от екипа на "Болкан Кънсалтънси Център". Разработил е редица прогнози и оценки на строително-инвестиционния пазар, пазарите на недвижими имоти, строителните материали, маркетингови стратегии и анализи в сферата на строителството и инвестициите за външни компании и редица ключови обекти в страната. Лектор и участник в конференции. Участва активно с редица публикации за пазара на строителство и имоти. 

В голямата си част обаче българските строителни предприемачи са изключително добре подготвени още от финансовата криза от 2008 г. Последните години също натрупаха значителен опит. Започнаха да подхождат с много внимателно планиране, предхождащо надеждните и устойчиви решения в съответствие с динамичността на пазара.

В същото време ние от Националния регистър за ново строителство и реконструкции, наблюдавайки строителния пазар вече 19 години, не може да не отчетем, че през последните две години има навлизане на нови инвеститори, които имат твърде малък или почти никакъв опит с жилищното строителство. Едно по-сериозно икономическо забавяне ще рефлектира най-силно върху тези новопоявили се пазарни участници, някои от които може да изпитат трудности да завършат проектите си.

В момента има индикации, че инвеститорите стават по-консервативни при планирането на нови жилищни проекти, което означава, че вероятно ще има леко забавяне при ръстовете в жилищното строителство, които се наблюдаваха през последните две години. Ограничено предлагане на пазара на ново строителство ще балансира цените в сектора на недвижимите имоти.

И догодина основните фактори, с които ще се съобразява жилищната индустрия са непредсказуемите цени на строителните материали, които обаче напоследък намаляват, цените на горивата, цените на електричеството, войната в Украйна заедно с всички проблеми, които генерира, както и нарастващите лихвени проценти.

Целият строителен пазар в България е изправен и пред проблема с недостига на работна ръка. Липсата на неквалифициран персонал може малко по-лесно да бъде покрита чрез “внос” на работници от други държави, но острият недостиг на добре обучен персонал ще се запази.

Повечето прогнози за догодина са за спад на търсенето от страна на купувачите, спад на цените на имотите, особено на старото строителство, както и по-високи лихви по заемите. Според наши оценки цените на жилищата ще се редуцират в известна степен, но не драстично, както през 2008 г. Смятам, че жилищният пазар ще продължи да се представя по-добре в сравнение с другите типове строителство като офис площи и хотели.

И все пак най-песимистичната ми прогноза би била да се задълбочи спадът при продажбите и това да рефлектира и върху започването на нови жилищни строежи с намаление до 15% на годишна база на стартираните площи. Силно отрицателно въздействие ще има и намаляващото население на страната, като по предварителни оценки хората в икономически активна възраст ще спаднат с още 15% до 2030 г. Тоест група от 25 до 44 години ще отбележи намаление от близо 900 хил. души в периода от 2010 до 2030 г.

В същото време икономиката на страната бележи значителен ръст през настоящата годината, въпреки че има леко забавяне през третото тримесечие на 2022 г. Това повишава жизнения стандарт (въпреки високата инфлация) и въздейства положително върху строителната индустрия. Има и още няколко фактора, които работят в полза на жилищното строителство - стабилна банкова система и все по-ясно изразената тенденция за деурбанизация, която генерира повече купувачи на къщи и имоти около големите градове.

През новата година може да наблюдаваме и препозициониране на пазара на недвижими имоти, защото строителни предприемачи търсят нови ниши за развитие и различни формати на проекти. Като цяло общият обем на започнатите жилищни площи е нараснал с 19% през 2022 г. и се очертава да остане на подобни нива и през 2023 г. – сравнително оптимистична прогноза за период на очаквана икономическа стагнация.

Освен това в Националния регистър за ново строителство отчитаме, че има много проекти, които са в процес на планиране и се очаква да направят първа копка. Така че жилищната индустрия все още има причини да бъде оптимист относно потенциала за растеж и възможностите за реализация на нови проекти през следващата година.