2022 - година на захлаждане за жилищния пазар у нас (Втора част)

Изпращаме 2022 г. - още една година, белязана от войни, икономически, политически и обществени промени. Сега, когато и последните 12 месеца са почти история, Investor.bg събра най-значимите събития и тенденции от политическия и икономически живот в България и по света през последната година в специалната секция „Икономиката през 2022".

През 2022 г. "перфектната буря" от войната в Украйна, енергийна криза, висока инфлация, затягане на паричната политика на централните банки, включително от Европейската централна банка (ЕЦБ) от лятото насам, и рязък ръст на цените на строителните материали се превърна в своеобразен стрес тест за всички участници на жилищния пазар у нас. Купувачите натиснаха спирачки и през третото тримесечие данните на Агенцията по вписванията показаха първи спад на сделките от края на 2020 г.

А въпреки сътресенията през пролетта с рязкото поскъпване на строителните материали, интересът на предприемачите към жилищно строителство не спира, ако се съди по данните на Националния статистически институт (НСИ) за издадените разрешения за строеж и започналото ново строителство, които през третото тримесечие достигнаха 10-годишен връх. Заради инфлацията и поскъпването на новото строителство индексът на НСИ за цените на жилищата се изстреля до 14-годишен връх през второто тримесечие. Лихвите по ипотечните кредити все още се задържат ниски въпреки очакванията за постепенно повишаване през следващата година и това осигури още една рекордна година за ипотечното кредитиране в страната. 

Каква беше 2022 г. за жилищния пазар, ипотечното кредитиране и жилищното строителство у нас, какво да очакваме през следващата година и кои са рисковете? Вижте коментари на анализатори и участници на пазара в продължението на годишната ни обзорна анкета. Първа част с обобщението на годината за жилищния пазар и очакванията за 2023 г. на консултанти от водещи агенции за недвижими имоти у нас може да прочетете тук.

Снежана Стойчева, мениджър на Imoti.net

През първата си половина 2022 беше година на бързи и лесни сделки с имоти. Цените стигнаха стойности, които пазарът отхвърли, а купувачите се отказаха от „сделки на всяка цена“. Наемите се върнаха в играта, но на по-висока цена. Изискванията към жилищата ново строителство се повишиха и за купувачите в голяма степен стана важно и качеството на средата на живот.

За съжаление, страхът ще продължи да оказва силно въздействие върху пазара и догодина, защото политическата и икономическата ситуация продължават да бъдат несигурни. От друга страна, хората, които желаят да живеят по-добре, ще имат по-голям избор от имоти. Инфлацията, повишаването на лихвените проценти, войната и миграцията ще действат по-скоро дисциплиниращо на пазара.

Снежана Стойчева, управител на Imoti.net

Снимка: Личен архив

Снежана Стойчева е управител на Инвестор имоти нет, който е собственик на първата онлайн платформа за обяви за имоти Imoti.net. Инициатор е за създаване на Годишните награди на Imoti.net – единствения форум, който отличава компании и експерти в сектор недвижими имоти вече седем години.

Песимистичната ми прогноза е някои инвеститори да не успеят да завършат сградите, които са започнали, да се увеличи безработицата и на пазара да излязат имоти от необслужвани кредити, интересът към покупката на имот да спадне драстично – с над 40%, а цените на жилищата - с повече от 25%.Оптимистичната ми прогноза е това, което реално очаквам да се случи през 2023 г. - спокоен пазар на имоти, без резки промени в търсенето и в цените.

Стойне Василев, финансов консултант

След осем години на непрекъснат растеж през третото тримесечие на 2022 г. пазарът на жилищни имоти в големите градове и особено в София се охлади. Това се изрази в намаляване на броя на сделките с недвижими имоти и застой в цените на много от тях. От пазар на продавачите вървим към пазар на купувачите и предвид бурното строителство през последните няколко години е въпрос на време предлагането да изпревари търсенето.

Другата тенденция, която се забелязва, е, че периодът за продажба на едно жилище се увеличава, защото купувачите стават много по-взискателни към имотите и правят няколко огледа, преди да се спрат на имот. Към момента все още търсенето на недвижими имоти в София и останалите големи градове у нас е сравнително високо, като основен мотив за покупка е защита на средствата от покачващата се инфлация. Това се наблюдава както при хората, които купуват жилище за собствено ползване, така и при тези, които го купуват с цел инвестиция. Млади семейства, които са планирали да си купят жилище през следващите пет-десет години, го правят сега, защото се притесняват от продължаващия ръст в цените на недвижимите имоти и се страхуват, че в бъдеще няма да могат да си позволят собствено жилище.

Стойне Василев, финансов консултант

Снимка: Личен архив

Стойне Василев е независим личен финансов консултант, инвеститор и създател на един от най-популярните сайтове за лични финанси ЅmаrtМоney.bg , както и председател на Управителния съвет на Българската асоциация на личните финансови консултанти. Стойне е автор на най-продаваната българска нехудожествена книга за последните години „Умни пари", като има над 18-годишен професионален опит в български и международни финансови компании. Той е съосновател на InvestPRO – цялостна онлайн програма за управление на пари и инвестиране.

Столицата е сбор от много микропазари и е трудно да се каже дали съвкупното търсене или предлагане е повече в момента. Има райони, в които купувачите са повече от продавачите и там цените растат по-бързо, като и времето за сключване на сделка е сравнително кратко. В т. нар. „нови квартали“ като „Малинова долина“, „Манастирски ливади“, „Витоша“, има относително равновесие между търсене и предлагане. Все още делът на купувачите с инвестиционна цел е сравнително стабилен, като повечето от тях купуват имоти с цел предпазване от инфлация и евентуално отдаване под наем, но основната им цел е да запазят стойността на парите си.

От инвестиционна гледна точка в момента не е най-подходящото време за влизане на този пазар, защото доходността от наеми все още е ниска (най-често между 2% и 3%), а ръстът в цените на имотите няма да е както през последните две-три години.

В глобален план високата инфлация принуди Фед, ЕЦБ и много от централните банки в развитите страни да започнат да увеличават основните си лихвени проценти. Макар и с известно закъснение, това ще се случи и в България, като се очаква лихвите по ипотечните кредити да вървят нагоре през следващите години. За разлика от САЩ, където по-голямата част от лихвите са фиксирани за дълъг период (най-често 30 години), у нас те имат променлива съставка и това ще се отрази както на новите кредити, така и на сегашните кредитополучатели.

При спад в българската икономика и повишение на лошите кредити банките у нас ще ограничат кредитирането, което заедно с повишаващите се лихви, ще направят жилищата по-малко достъпни. Изоставането при ръста в заплатите спрямо цените на жилищата също ще се отрази в търсенето на имоти, което от своя страна ще доведе до спад в цените на определени по-нискокачествени имоти. Следващата стъпка е банките да намалят процента на финансиране за различните типове имоти, което ще свие още повече търсенето.

Но собственото жилище е една от най-големите ценности в България, а имотите се считат за сигурно убежище на спестяванията по време на инфлация и кризи в икономиката. Всичко това прави прогнозите за пазара на жилищни имоти у нас много трудни, защото често той се движи от емоции, а не толкова от разумни доводи. Все пак, най-песимистичната прогноза е свързана със забавяне на инфлацията, драстично вдигане на лихвите по ипотечните заеми (между 5% и 6% на година) и ограничаване на кредитирането. При тази ситуация, дори лекото понижаване на цените на жилищните имоти (както и в броя на сделките) може да накара много хора, които са купили недвижими имоти с цел запазване на парите от инфлацията и реализиране на печалба, да продават. Това ще доведе до лавинообразен ефект и може да се стигне до спад на броя на сделките и цените средно с над 10%, като добрите имоти ще поевтинеят най-малко, а панелните апартаменти и тези на лоши локации или в лошо състояние ще пострадат най-много.