Страната с най-много наематели в Европа търси решение на проблема с недостига на жилища

Години наред Германия се бори с тежка имотна криза. Страната се нуждае от един милион жилища, считат експерти. Недостигът на апартаменти в големите градове засили дотолкова натиска върху правителството, че в новия си пакет от реформи канцлерът Фридрих Мерц се ангажира да създаде държавна агенция, посветена на строителството на достъпни жилища, пише испанският вестник El Pais.

Тя ще бъде съпътствана със закон, който спира плановете на властите в Берлин да превръщат някои частни имоти под наем (Германия е известна с големите си частни компании, притежаващи жилища за отдаване под наем, които управляват хиляди домове) в общински жилища. Федералното правителство твърди, че това може да възпрепятства строителството на частни жилища. Но съществуват съмнения относно ефективността на предлаганите мерки.

Строителството на нови жилища в Германия е в застой от години. По данни на Федералната статистическа служба 206 600 жилища са били построени през 2025 г., което е с 45 хил. по-малко спрямо предходната година и най-ниското ниво от 2012 г. насам. Тази година се очаква броят им да намалее още до 185 хил., според публикуван миналата седмица доклад от института Ifo.

Недостигът, в съчетание с ръста на населението в големите градове, води до повишаване на наемите. Към това се добавя войната в Иран, която повиши строителните разходи и лихвените процени по жилищните заеми.

„Перспективите за жилищното строителство в Германия леко се подобриха преди февруари. Но войната с Иран и нарастването на инфлацията в строителния сектор вероятно отново ще усложнят живота на строителните предприемачи и изпълнителите“, казва експертът Лудвиг Дорфмайстер, цитиран в доклада на Ifo. Освен това през последните години ръководителите в сектора се оплакват, че политиците затрудняват строителството с нови регулации като енергийни стандарти и правила за шумоизолация.

Според Дорфмайстер това задълбочава проблема с дисбаланса между търсенето и предлагането, който води до повишаване на наемите в страната, в която 53% от жилищата са квартири, най-високия дял в ЕС. В градове като Берлин и Лайпциг делът е над 80%, отбелязва Дорфмайстер, който е и икономист в института DIW Konstantin Kholodilin. „Липсват и терени за строителство в големите градове, а процесът за получаване на разрешение за строеж е дълъг“, казва експертът.

В опит да стимулира строителството министърът на жилищата, градското развитие и строителството Верена Хуберц представи план за действие през юни, насочен към намаляване на разходите. Той се стреми да опрости наличната подкрепа за предприемачите и да ускори градоустройствените процедури. Целта е те да не продължават повече от две години (в момента средният срок е около 27 месеца). Планът предвижда и по-често използване на индустриализирано строителство, система от сглобяеми модули, които се монтират на строителната площадка и може да ускорят сроковете.

В допълнение към тези планове правителството на консерваторите и социалдемократите включи в пакета от реформи, представен през юни, и мярка в полза на имотния пазар – съобщението за създаването на държавна служба за достъпни жилища. Но институтът Konstantin Kholodilin изразява съмнения в ефекта от подобна служба, като припомня, че вече съществуват много регионални компании, посветени на достъпните жилища. „Вместо да се създава национална бюрократична структура с нови длъжности, бих помогнал на вече съществуващите фирми, например чрез предоставяне на повече финансова или строителна подкрепа“, казва Дорфмайстер.

Правителството съобщи, че за да не се застрашава строителството на частни жилища, федерален закон ще забранява национализирането на частни жилища под наем. Мярката ще спре инициатива за изземване на имоти от Deutsche Wohnen & Co (най-голямата имотна компания в Германия) в провинция Берлин. „Искаме да строим, не да изземваме“, казва вицеканцлерът и лидер на социалдемократите Ларс Клингбайл. Но министърът на правосъдието Стефани Хубиг е скептична. „Съществуват експерти, които се съмняват, че това може да се регулира при спазване на Конституцията“, отбеляза тя пред вестник Handelsblatt.

През 2021 г. жителите на Берлин гласуваха на референдум в полза на поставянето на частни жилища, притежавани от големи компании като Deutsche Wohnen, която има 100 хил. жилища само в Берлин, в обществена собственост. По-късно беше приет и закон в този смисъл. Регионалното коалиционно правителство все още не е приложило политиката, но партия „Левица“ и Зелените обещаха да го направят, ако спечелят мнозинство на регионалните избори на 20 септември.

Предвид недостига на достъпни жилища под наем правителството представи инициатива за по-ефективен таван върху наемите. Той ще установи лимит от 10% върху повишаването на наемите в новите договори спрямо местните стандарти за наемите, определени чрез годишен индекс. Мярката ще се прилага за всички райони с недостиг на жилища. Целта ѝ е да разшири пазара на дългосрочни наеми и да отстрани пропуските в законодателството, които доведоха до разпространението на временни жилища и обзаведени апартаменти, предлагани на твърде високи цени.

Предлаганият закон предвижда минимален срок на временните договори за наем на жилище от шест месеца и ограничаване на добавките за обзавеждане до текущата стойност на мебелите. Освен това за напълно обзаведените жилища може да се прилага фиксирана ставка от 10% от нетния наем (включително разходите). Според Дорфмайстер макар че таванът върху наемите е положителен, той има и недостатък: „Таванът върху наемите води до по-малко строителство и създава още по-голям недостиг на жилища“, казва той.

На практика, заради страх от конфликт със собственика на жилището, много наематели не са склонни да съобщават за злоупотреби. В опит да реши този проблем през юни регионалното правителство в Берлин одобри регистър на собствениците на имоти, цифрова база данни с 1,8 млн. имота под наем в столицата, за да засича подозрителни случаи на спекулации с имоти с помощта на изкуствен интелект. То също така ще задейства скенер на наемите, който автоматично ще анализира обяви в онлайн платформи, за да засича възможни случаи, които не отговарят на закона. Първоначален анализ на над 7700 обяви, публикуван през юни, установи, че 46% от тях са предизвикали подозрения за нарушения на правилата.