Испания и Португалия засилват наблюдението на силно нарастващите си имотни пазари

Испания и Португалия засилват наблюдението на силно нарастващите си имотни пазари поради първи признаци на прегряване, но надзорниците едва ли ще се намесят съществено засега, тъй като ситуацията е по-различна от тази в миналото, когато се стигна до срив, предава Ройтерс.

За разлика от други региони в еврозоната, Иберийският полуостров отчита значителен ръст на имотния пазар в условията на завишено търсене и ограничено предлагането, като цените на жилищата в Испания са нараснали с 12,9% на годишна база през първото тримесечие, а ръстът в Португалия от 17,8% е най-високият в ЕС.

Ипотечното кредитиране също е силно, като испанските банки, включително Santander и BBVA се конкурират ожесточено да отпускат заеми, тъй като силното потребление и високите нива на имиграцията превръщат Испания в една от най-бързо растящите икономики в ЕС.

Някои наблюдатели като Антонио Луис Галардо от испанската организация за защита на потребителите Asufin предупреждават, че трайният ръст на цените на жилищата повишава опасността от корекция в бъдеще, тъй като търсенето е все по-ограничено.

Надзорниците трябва да балансират тези притеснения, както и безпокойството за достъпността с данните, че икономиката подкрепя силата на пазара.

Ограничени мерки

В Португалия, където ипотечното кредитиране нарасна с над 10% на годишна база през първото тримесечие, най-бързия темп от две десетилетия насам, регулаторите дават заявки или въвеждат някои ограничени мерки, за да охладят пазара.

В четвъртък централната банка поиска от кредиторите да понижат максималното съотношение между обслужването на дълга и доходите за новите кредитополучатели до 45% спрямо 50%.

Надзорници в Испания наблюдава дали засилващата се конкуренция сред банките може да доведе до по-разхлабени условия, особено за заеми с по-високо съотношение между кредита и стойността на имота, казва високопоставен испански банкер.

Ипотечното кредитиране в Испания нарасна с 3,8% на годишна база през първото тримесечие до 496 млрд. евро, най-високото ниво от септември 2018 г., а делът на новите заеми със съотношение между заема и стойността на жилището над 80% се увеличава, като достигна 15,6% в края на 2025 г. спрямо 10,8% в началото на 2024 г.

Испанската централна банка получи препоръка от МВФ през март да ограничи съотношението между заема и стойността на имота, като посочи признаци, че стандартите за ипотечното кредитиране се смекчават с увеличаването на дела на кредитите с високо съотношение между дълга и стойността на имота.

През май Испанската централна банка съобщи, че обмисля ограничения за ипотечното кредитиране, но нейният председател заяви на следващия месец, че тя няма непосредствени планове да предприема действия, като се позова на възможните отрицателни последствия за младите хора.

Мащаб на ръста на цените, кредитирането все още не е на нивата от 2008 г.

Намеси като таван на лихвите по заемите може да са непродуктивни за банките без решаване на проблема с ограниченото предлагане, казва Нуриа Алварес, анализатор в агенцията за недвижими имоти в Мадрид Renta 4.

„Това е като да сложим лепенка. Ограничаването на цената на ипотечния кредит не означава, че хората ще могат да си го позволят, тъй като ако цените на жилищата продължат да растат със същия темп като в момента, ще бъде без значение каква е цената на ипотечния кредит“, отбелязва Алварес.

Освен това мащабът на ръста на цените и на кредитирането все още не е на нивата преди световната финансова криза през 2008-2009 г., когато сериозното забавяне навреди на икономиката през следващите години, отбеляза Испанската централна банка.

В Испания средното годишно съотношение между дълга и стойността на имота е достигнало 68,4% миналата година спрямо 71,1% през 2026 г. Други показатели като заем спрямо цена, заем спрямо доходи и обслужване на заема спрямо доходи остават под историческите върхове, показват официални данни.

Няма данни, че бумът е подхранван от кредити

Мария Хесус Пара от рейтинговата агенция Morningstar ​DBRS казва, че няма данни жилищният бум да е подхранван от кредити, като по-високият процент на заема спрямо стойността на имота отразява факта, че клиентите с по-високи доходи взема повече заеми.

„Критериите бяха разхлабени леко за заможните клиенти“, допълва тя.

Някои кредитори са готови да повишат съотношението между заема и стойността на имота до 90% или дори 100% за клиентите с по-високи доходи, отбелязва Пара. Испанската необанка MyInvestor предлага ипотечни кредити, които покриват 100% от стойността на имота, като се насочва към домакинства с доходи от около 4000 евро на месец.

Но за разлика от световната финансова криза, когато получателите на заеми с променлива лихва се затрудняваха да ги изплащат, по-голямата част от новото ипотечно кредитиране в Испания вече е с фиксирани лихви, което прехвърля лихвените рискове към банките.

Коригирани към инфлацията, цените на жилищата в Испания през първото тримесечие все още са с 12,2% под връхната им точка през 2007 г.

Хавиер Диас Хименес, икономист в бизнес училището IESE, счита, че за разлика от периода преди срива през 2008 г. ограниченото предлагане на жилища и силната икономика означават, че все още няма особени причини да се очаква цените да спрат да нарастват.