Имотната криза в Китай може да не стигне дъното си и догодина

Жилищният пазар в Китай дава нови предупредителни сигнали в момент, когато спадът в имотния сектор навлиза в петата си година, а прекомерните наличности оказват натиск върху цените на жилищата, пише CNBC.

Продажбите на стоте най-големи строителни компании са намалели с 36% по стойност през ноември в сравнение с предходната година въпреки лекото подобрение спрямо понижението с 42% през октомври, показаха публикувани в понеделник данни от China Real Estate Information Corp. За 11-те месеца от началото на годината продажбите на жилища са се свили с 19% в сравнение с предходната година.

„Влошаването на имотните данни е действително и тревожно“, казва Хуей Шан, главен икономист за Китай в Goldman Sachs, в бележка от понеделник и допълни, че вероятността от поредица от мерки за стимулиране на жилищния пазар се увеличава.

Отделно компанията за анализи China Index Academy съобщи в понеделник, че цените на жилищата на вторичния пазар в сто китайски града, обхванати от проучването, са намалели със 7,95% през ноември, което е леко ускоряване спрямо предходния месец. Компанията за анализи отдава задълбочаващия се спад в цените на големия брой обяви и слабото доверие на купувачите на жилища.

Според Morgan Stanley средните продажби на 25 големи строителни компании са спаднали с 42% на годишна база през ноември, като слабото представяне вероятно ще продължи и през пролетта на следващата година.

Банката заяви, че Китай може да прибегне до субсидии за ипотечни кредити, за да съживи жилищния си пазар, като според оценките ѝ на Пекин може да се наложи да заделя около 400 млрд. юана (57 млрд. долара) на година, за да възстанови подкопаното доверие на потребителите, пише Bloomberg.

Властите може да възприемат постепенен и гъвкав подход към фискалните стимули през 2026 г., заяви във вторник Робин Син, главен икономист на банката за Китай. Субсидирането на ипотечните кредити е един от вариантите, които може да бъдат задействани след обсъждане на политиките и по-нататъшно свиване на имотния пазар по-рано тази година, допълни той.

„За да се стабилизират очакванията, субсидиите трябва да са значителни и да обхващат както същестувващите, така и новите ипотеки“, заяви Син пред репортери по време на кръгла маса в Пекин. Без нова подкрепа забавянето на имотния пазар може да не достигне дъното си до 2027 г. или дори след това“, предупреди той.

Банката от Wall Street смята, че понижаване с един процентен пункт на разходите по ипотечните кредити през второто тримесечие на 2026 г. би могло да повиши продажбите на нови жилища и да помогне за смекчаване на дефлационния натиск през следващата година, като цените вероятно ще достигнат дъното си в по-големите градове, отбелязва CNBC.

Целта на Пекин „да спре спада на жилищния пазар“, обявена през септември миналата година, изглежда все по-нереалистична, отбелязва Уилям Ву, имотен анализатор в Daiwa Capital Market, като посочва „възобновените сътресения“ в сектора през четвъртото тримесечие в условията на ускоряващия се спад на цените на жилищата и „новото спиране на плащанията по дълга на големи компании“.

Подкрепа от правителството?

Неотдавнашното решение на имотния гигант China Vanke да потърси одобрението на облигационерите за едногодишно отлагане на плащанията по облигациите му с падеж на 15 декември предизвика нови опасения за ликвидността в сектора.

Vanke, която преди време беше смятана за една от най-стабилните строителни компании в Китай, успя да избегне риска от спиране на облужването на дълга си главно благодарение на финансовата подкрепа на богатия си държавен акционер Shenzhen Metro. В началото на ноември Shenzhen съобщи, че ще поиска обезпечение на ангажименти на стойност около 20 млрд. юана за предишни необезпечени заеми към Vanke, което разтревожи кредиторите и доведе до спад на цените на облигациите до рекордно дъно.

Изненадващото решение „отразява ликвидна криза, която вероятно ще завърши с цяостно преструктуриране“, коментира Кейти Лу, кредитен анализатор в компанията за финансови данни Octus, и добавя, че по-широка вълна от отсрочки или спиране на плащанията по дълга след отлагането на Vanke остава малко вероятна.

„Кризата в имотния сектор елиминира (строителните компании със) слаби баланси“, отбелязва Лу и допълва, че правителството едва ли ще предприеме широк спасителен план, за да спре спада на Vanke, а ще се съсредоточи върху „преструктурирането“ на дълга ѝ и гарантирането на доставките на жилищата.

Миналия петък рейтинговата агенция S&P Global понижи дългосрочния кредитен рейтинг на Vanke на CCC- спрямо CCC поради повишен риск от „преструктуриране в затруднено положение“ в изпитващата проблеми строителна компания през следващите шест месеца.

Облигациите на компанията продължиха да отбелязват спадове във вторник, като няколко емисии облигации в юани се понижиха с над 20%, което доведе до спиране на търговията с тях на фондовата борса в Шънджън.

През май миналата година китайските власти предоставиха 300 млрд. юана на финансовите институции, за да отпускат заеми на местни държавни предприятия, така че да могат да закупят непродадени апартаменти, които вече са построени.

Тази сума явно не е била достатъчна, за да извади сектора от кризата, като прекомерните наличности остават основна пречка за възстановяването на цените на жилищата.

Площта на завършените и непродадени наличности е около 762 млн. кв. м към края на август 2025 г., което е увеличение спрямо 753 млн. кв. м към края на декември 2024 г., сочат данни на S&P Global. Агенцията очаква намаляването на наличностите да остане приоритет в политиките.

Ако мерките за ограничаване на предлагането на терени на строителните компании, което би довело до намаляване на наличностите от апартаменти, влязат в сила, цените на жилищата може да достигнат дъното си още през първата половина на 2027 г., счита Economist Intelligence Unit.

Коефициентът на обращение на наличностите, изчислен като съотношение между запасите от жилища и средните месечни продажби, в Китай е намалял с пет месеца спрямо връхната си точка от 25,9 месеца през април 2025 г., посочват икономисти от EUI в доклад от миналата седмица. По-краткият цикъл на оборот на наличностите, независимо дали се дължи на свиване на предлагането, или нарастване на търсенето, е сигнал за стабилизиране на цените.

При сегашния темп може да е нужна още година и половина, за да се съкрати цикълът на изчистване до 12-18 месеца, относително здравословен диапазон по исторически стандарти, пише компанията за анализи.

Редица икономисти, с които CNBC е разговаряла, очакват китайските власти да предприемат постепенни мерки за облекчаване на политиката, за да спрат спада в сектора, който от дълги години е важен двигател на китайската икономика.

Намаляващите цени и по-малкият брой продажби допълнително затрудняват строителните компании, които се борят с финансови проблеми. Това накара банките да пуснат на пазара повече имоти, иззети от кредитори. „Това е тъкмо тази „негативна обрана връзка“, която държавните ръководители трябва да прекъснат“, предупреди Шан от Goldman.