София остава сред най-достъпните жилищни пазари в Европа по цени

Жилищният пазар в София към момента предлага значителен обем от проекти в процес на реализация. Общо 7630 апартамента в строеж, или 810 000 кв. м разгъната застроена площ, в момента се предлагат за продажба. Това отчита доклад на Colliers, публикуван през юни, за развитието на пазара на жилищните площи в столицата, които са в активен строеж.

Около 35% от общия обем на наличното предлагане е концентрирано в пет водещи района – Малинова долина, Витоша, Овча купел, Манастирски ливади и Кръстова вада.

Двустайните и тристайните апартаменти доминират в предлагането, което отразява силното търсене от страна на крайни купувачи. Средната площ на апартаментите е 106 кв. м, което показва ориентация към сравнително просторни жилища.

Според доклада жилищният пазар в София демонстрира устойчиво търсене, след като активността на пазара се възстанови след пандемията. Пикът от 22 280 сделки с апартаменти през 2025 г. вероятно е бил задвижен от очакванията, свързани с приемането на еврото, което е ускорило решенията за покупка, посочват от Colliers.

Сделките с ипотечно финансиране остават относително стабилни на ниво от 27% за 2025 г., въпреки че повечето покупки продължават да се финансират със собствени средства на купувачите, а банковото кредитиране запазва своята подкрепяща роля на пазара.

Цените на апартаментите в София варират значително в зависимост от местоположението, като средната офертна цена е 2070 евро/кв. м без ДДС, а в престижните централни райони и при жилищата на по-високи етажи се наблюдават значителни ценови премии.

Данните показват голямо разминаване в исканите цени в различните райони, вариращи от под 1100 евро на кв.м без ДДС в периферните райони до над 5500 евро на кв.м без ДДС в първокласни централни локации. Най-високите стойности са концентрирани в търсени квартали като Яворов, Изгрев и Докторски паметник, което отразява ограниченото предлагане, премиум позиционирането и силното търсене от купувачите. За разлика от това, по-ниски ценови нива обикновено се наблюдават в крайградските райони и районите за масово жилищно строителство.

Достъпността за закупуване на жилище остава сравнително умерена спрямо други пазари в Централна и Източна Европа, като срещу средната месечна заплата могат да бъдат закупени 0,89 кв.м, посочва се в доклада.

София продължава да бъде сред най-достъпните жилищни пазари в Европа по отношение на цените. В България новите жилища най-често се продават в състояние „шпакловка и замазка“, което предполага допълнителни разходи за довършителни работи от около 500 евро/кв.м. Освен това цените обикновено се обявяват върху брутна площ, включваща общите части на сградата, докато на повечето европейски пазари се използва нетната използваема площ, което затруднява прякото сравнение.

В краткосрочен план перспективите пред жилищния пазар в София остават положителни. След изключително активната 2025 г. се очаква пазарът да се нормализира, а купувачите да бъдат по-внимателни и по-взискателни към локацията и качеството на проектите.

В началото на 2026 г. се виждат признаци на забавяне на активността, което отразява временна корекция след период на повишено търсене и обем на сделките. Въпреки това основните пазарни фактори остават стабилни, очаква се активността да се нормализира, а не да намалее значително.

Очаква се новото строителство да играе все по-голяма роля за обновяването на остарелия жилищен фонд, докато наличието на паркоместа, проектите със смесеното предназначение и постепенното навлизане на зелените сертификати вероятно ще се превърнат във все по-значими фактори за привлекателността и реализацията на проектите.

Строителството и секторът на недвижимите имоти се очаква да останат сред основните двигатели на икономическия растеж, подкрепени от устойчиво търсене и достъпно финансиране. След приемането на еврото прогнозите са за постепенно разширяване на предлагането на ипотечни кредити с фиксирани лихвени проценти, отчита докладът.

Според данните инвестициите в жилищното строителство в България са стабилни през последните десет години, като през последните години се наблюдава осезаем ръст, обусловен от силното търсене, благоприятните условия за финансиране и засилената строителна активност. Делът на инвестициите като част от БВП минава за първи път над средното ниво за Централна и Източна Европа (ЦИЕ) през 2025 г., което показва относително висока активност в жилищното строителство и по-напреднал етап от развитието на пазара.