Рисковете при бизнес имотите се издигат в списъка с притеснения на инвеститорите

Заемите за бизнес имоти се присъединяват към тегленето на влогове и портфейлите с облигации като най-големия риск за американските банки, докато инвеститорите са притеснени за стабилността на кредиторите след колапса на Silicon Valley Bank и Signature Bank, пише Financial Times.

Натискът върху пазара на заеми за бизнес имоти на стойност 5,6 трлн. долара се задълбочава през последните месеци, тъй като поредицата от повишения на лихвите на Федералния резерв води до значително по-високи лихви по заемите и намалява оценките на имотите. Анализатори се опасяват, че ново намаляване на кредитирането, например от банки, които са по-съсредоточени върху запазването на влогове след две шокиращи масови изтегляния на средства от банки за една седмица, може да влоши вече опасното положение.

Заплахата от кредитна криза, която да се отрази на световната финансова система, измести този месец инфлацията като най-голямото притеснение на инвеститорите, показа месечно глобално допитване сред фонд мениджъри на Bank of America.

Хиляди малки и средни банки, които съставляват по-голямата част от американските кредитори, имат около 70% дял от т. нар. заеми за бизнес имоти, сочи анализ на JPMorgan.

Повечето продукти не са препакетирани за пазари на подкрепени с активи секюритизирани инструменти, така че остават в балансите на банките. Заемите за бизнес имоти съставляват 43% от общото кредитиране на малките банки спрямо едва 13 на сто за най-големите.

„Колапсът на SVB насочва вниманието към регионалните банки и техните портфейли с кредити за бизнес имоти остават голям източник на притеснение“, коментира анализаторът на секюритизирани инструменти в JPMorgan Чун Син. „Наличностите от кредити за получателите на заеми за бизнес имоти вече бяха подложени на натиск с навлизането в новата година“, допълва той и предупреждава в коментар за инвеститори, че оттеглянето на кредитиране сред по-малките банки може да създаде „кредитна криза на вторичните и третичните пазари на бизнес имоти“.

Закупуването тази седмица от New York Community Bank на активи на стойност 39 млрд. долара от фалиралия ѝ конкурент Signature не включваше бизнеса ѝ с недвижими имоти. Ходът беше определен от NYCB за част от усилията ѝ за диверсифициране от кредитирането на бизнес имоти.

Но банкови анализатори коментират, че не очакват непосредствени фалити в сектора, тъй като последиците от по-високите лихви се усещат бавно.

В отговор на въпрос за рисковете за бизнес имотите председателят на Фед Джером Пауъл заяви на пресконференция в сряда, че централната банка „е запозната“ с концентрацията в сектора, но допълни, че според него проблемът не е сравним с други видове натиск, на които банките са били подложени.

Офисите са смятани за сегмента с най-голям риск, тъй като наематели намаляват площите в резултат на популярността на работата от вкъщи след блокадите заради пандемията. Свободните площи са нараснали на всички водещи 25 пазара от 2019 г. насам, сочат данни на рейтинговата агенция Moody’s. В Сан Франциско, най-тежко пострадалия град, почти 19% от площите са незаети в края на 2022 г. спрямо 5% три години по-рано.

Спиране на плащанията от големи играчи показва потенциала за стрес. Канадският имотен гигант Brookfield спря миналия месец да изплаща заеми на стойност 734 млн. долара за две първокласни офис кули в Лос Анджелис, а най-големият собственик на офиси в Ню Йорк RXR съобщи, че преговаря с кредитори „да върне ключовете“ на две сгради, признание, че те вече не са оправдани от финансова гледна точка.

Макар че като цяло банките са по-консервативни в кредитирането си след финансовата криза през 2008 г., намаляващите цени може да създадат проблеми, ако някога скромното съотношение между дълг и собствен капитал на банките набъбне, смята Андрю Скендалиос, един от ръководителите на отдела за капиталовите пазари на JLL. Растящо съотношение може да наложи по-високи капиталови изисквания от регулаторите, стеснявайки още повече възможностите за свежо финансиране.

Банките вече започнаха да вдигат летвата за нови заеми, като близо две трети от кредиторите затягат условията за сделки за терени от края на миналата година, а над половината повишават стандартите и за жилищни сгради, както и за нежилищни имоти, показва тримесечно допитване на Фед.

„Осигуряването на капитал става по-трудно, особено видовете дълг, към които инвеститорите в имоти се стремят в исторически план“, коментира Джон Фрейзър, ръководител на отдела за глобални структурирани кредити в Tikehau Capital. „Това е не само пречка за строителството на имоти, а може да повлияе и на рефинансирането“, допълва той.

Към рисковете за операторите на бизнес имоти и за техните финансисти се прибавя и бавният пазар на облигации, обезпечени с ипотеки върху бизнес имоти (CMBS), което намалява възможностите на банките да освобождават капитал за кредитиране, като изваждат съществуващи заеми от балансите си, и също така ограничават възможностите за изход към други източници на финансиране като частните пазари.

Емитирането на облигации, подобно на ипотечните кредити за жилищни имоти, е значително под нивото от последните години, тъй като волатилността разширява спреда с безрисковите държавни ценни книжа. По-високата доходност по ДКЦ тласка надолу цените на съществуващите облигации и затруднява повече кредиторите да намират заеми, които отговарят на очакванията на пазара.

Около 17% от заемите за офиси са държани в CMBS, сочат данни на Goldman Sachs. Това прави този пазар един от водещите за набиране на финансиране наред с регионалните и местни банки.

Бизнес имотите са пазар, който „разчита силно на банково кредитиране, особено от малки и средни по размер банки. Възможностите за заместване и търсене на други източници на капитал са доста ограничени“, коментира Лотфи Каруй, главен кредитен стратег в Goldman Sachs.