Спадът на жилищния пазар в Китай е много по-голям, отколкото сочат официалните данни

Съдейки по официалните статистически данни, жилищният пазар в Китай е забележително устойчив на фона на вял икономически растеж и рекордни просрочия на плащанията при строителните компании, пише Bloomberg.

Цените на новите жилища са намалели само с 2,4% спрямо връхната точка през август 2021 г., а тези на съществуващите жилища са спаднали с 6 на сто, показват данни на правителството.

Картината, която очертават брокери на недвижими имоти и частни компании за данни, обаче е далеч по-мрачна.

Тези данни сочат, че цените на съществуващите жилища намаляват с най-малко 15% в основни квартали в градове като Шанхай и Шънджън, както и с над 50% в по-малки градове в Китай. Жилищата близо до централата на Alibaba Holding Group в Ханджоу са поевтинели с около 25% спрямо връхната точка от края на 2021 г., казват местни брокери на недвижими имоти.

Макар че сравненията са трудни, вътрешни източници от индустрията и икономисти смятат, че официалните индекси за цените на жилищата в Китай вероятно подценяват дълбочината на забавянето, отчасти заради дългогодишни методологии, които не успяват да уловят повратните точки на пазара.

Нарастват притесненията на инвеститорите за наличността на навременни икономически данни в Китай, където достъпът до част от информацията става все по-ограничен при правителството на президента Си Дзинпин. Възникват и въпроси дали самите държавни ръководители имат точно разбиране на пазара, докато подготвят мерки в подкрепа на търсенето. Друг риск е, че притеснени купувачи на жилища ще останат встрани от пазара в очакване да видят в данните спадове на цените, преди да се намесят.

Анализатори отбелязват, че методологията, която отчасти разчита на допитвания вместо на данни от сделки за цените, помага на властите да изгладят тенденцията и да избегнат големи колебания. За сметка на това в САЩ индексът S&P CoreLogic Case-Shiller използва данни за цените на жилищата, събрани в местни агенции по вписванията в цялата страна.

Според Хенри Чин, който над 20 години изследва световните имотни пазари, източникът и точността на данните са от основно значение.

„Данните за цените на жилищата в много страни се основават на сделки на целия пазар, докато Китай използва селективни извадки. Когато пазарът тръгне надолу, истинските пазарни условия трудно намират отражение в такива данни“, казва Чин, който ръководи отдела за анализи за Азиатско-Тихоокеанския регион в консултантската компания CBRE.

Официалните цени на жилищата в Китай показват устойчивост. Графика: Bloomberg LP

Китайското статистическо бюро съобщава в публикувано в интернет обяснение, че суровите данни за цените на новите жилища се основават на всички продажби и покупки, регистрирани в местните органи за сделки с жилища. Но цените на съществуващите домове се основават както на продажбите на ключови проекти, така и на допитвания, допълва то. Китайската статистика използва ценовия индекс Laspeyres, обща формула, използвана в цял свят, за да изчисли показателя за цените на жилищата в 70 града. Пазарни наблюдатели коментират, че методологията, основана на извадки и пресмятане на индекс остава двусмислена.

Основаните на допитвания данни „служат на определена цел, като избягват крайни колебания“, казва Алисия Гарсия Ереро, главен икономист за Азиатско-Тихоокеанския регион в компанията Natixis в Хонконг. „Но когато хората са притеснени, че цените ще намалеят още повече и следователно не купуват, тези данни оборват собствената си цел“, допълва тя.

Това отчасти обяснява защо промените в цените на жилищата, посочвани от официални и частни източници, в някои случаи изглеждат непоследователни с пазарните възприятия, коментираха икономисти на Goldman Sachs в доклад от юли, озаглавен „Подценяване на различия в показателите за цените на жилищата в Китай“.

За разлика от много части на света китайските власти не разкриват публично цените на жилищата след завършването на сделката. През 2021 г. статистическото бюро отговори на притеснение за официалния индекс на цените на жилищата, като заяви, че е способно „най-общо“ да отрази промени в предлагането и търсенето на имотния пазар, става ясно от съобщение на сайта му.

Спадове на цените

В Ханджоу, близо до централата на Alibaba, цените на жилищата в някои квартали са намалели с между 25% и 28% спрямо връхната си точка около октомври 2021 г., съобщават брокери. В централния квартал „Лианян“ в Шанхай, популярен сред чужденци и финансисти, цените на жилищата са спаднали с 15% до 20% спрямо рекордните върхове в средата на 2021 г., допълват те.

Дори към март, преди новото забавяне, над половината от по-малките градове са регистрирали спад на цените на съществуващите жилища от над 15% спрямо връхната точка, съобщават икономисти от компанията Guolian Securities в доклад, цитирайки данни от доставчика на услуги при сделки със съществуващи жилища KE Holdings. Действителните спадове спрямо връхната точка може да са по-резки, тъй като агенцията събира данни едва от ноември 2018 г., предупреждават икономисти.

Тревожни спадове на цените на жилищата. Таблица: Bloomberg LP

Водещите градове, които преди време бяха смятани за устойчиви към забавяне на жилищния пазар, не са имунизирани. Цените на съществуващите домове в най-малко пет популярни квартала на Шънджън са спаднали с 15% през последните три години, показва доклад от юли на института за имотни анализи Leyoujia. Южният град е най-недостъпният жилищен пазар в страната.

Всички източници на данни в Китай – на правителството или частни, се сблъскват със „значителни предизвикателства“ при съставяне на портфейл с относително стабилно следене на цените на жилищата, коментират икономисти за Китай на Goldman Sachs в доклад от юли. В оценката си за показателите за цените на жилищата в страната те отбелязват, че няма „съвършен“ показател.

„Слабостта на имотния пазар е може би най-предизвикателният насрещен вятър за растежа на фона на продължаващото възстановяване на Китай след повторното отваряне и затова инерцията и нагласите в имотния сектор имат значителни последици за растежа и политиките“, отбелязват икономистите.

Разликата във възприятията за цените на жилищата произтича отчасти от широкия набор от политически лостове, които имат властите на свое разположение. Докато страни като Австралия, Сингапур или САЩ затягат ограниченията за съотношението между дълг и собствен капитал или вдигат лихвите, Китай може да стигне по-далеч и да забрани на всеки, който не е роден в даден град, да купува жилища или да ограничи броя на имотите, които един човек има право да притежава.

„Слабостите в статистиката за цените на жилищата не помагат за подобряването на положението. Сега това може да работи срещу определянето на точната политика за стабилизиране на пазара“, коментира Берт Хофман, бивш директор за Китай на Световната банка, който сега преподава в Националния институт на Сингапур.

Първи домове

Китайското правителство също така се намесва пряко върху цените. Тъй като повечето нови жилища в Китай се продават, преди да бъдат построени, едно от изкривяванията идва от регулаторния таван върху тези проекти. Чрез „разрешително за предварителни продажби“ местните власти определят цените на жилищата, на които предприемачите да ги продават.

От 2016 г. насам подходът успешно задържа непроменени в основни линии цените на новите жилища в най-големите градове след трескаво пазаруване на домове, дори когато цените на съществуващите жилища продължиха да растат. След това, когато цените започнаха да намаляват, регулации помогнаха за по-малък спад на цените на новите жилища въпреки рязкото забавяне.

„Ценовата пропаст се превръща в огромна пречка за точното разчитане на жилищния пазар. Някои популярни нови проекти карат хората да смятат, че пазарът е нажежен, но в действителност някои проекти в покрайнините са наистина трудни за продаване“, казва Йън Юдзин, директор на отдела за анализи на института за анализи и развитие E-house China.

Съществуващи жилища

Цените на съществуващите жилища също са засегнати от изкривявания през последните години, сочат анализи на Goldman. От 2021 г. властите в десетина града установиха т. нар. „механизъм за референтна лихва“ за пазара на съществуващи жилища, като замениха базирани на пазара цени с предложени цени от правителството за охлаждане на трескавото пазаруване на жилища.

Освен това има и дългогодишна практика за създаване на отделни договори с по-ниски цени на съществуващите жилища за данъчни цели, което прави цените в официалните сделки изкуствено по-ниски от реалните.

Цените при реални сделки са трудни за достигане, казва Гуо, брокер на недвижими имоти от Шанхай, пожелал да разкрие само фамилията си заради чувствителността на въпроса. Данните от сделки често отразяват изкуствено ниските цени, обявени от купувачи и продавачи пред властите, а не действителните цени при сделките, допълва той.

Пазар на недвижими имоти, на който точността на информацията е подложена на съмнение, може да възприе купувачите и да затрудни определянето на отговорите на ръководителите в бъдеще.

„Пекин вече направи някои неща, за да смекчи напрежението в имотния сектор, но това стана твърде бавно и бе много малко. В даден момент Пекин ще бъде принуден да предприеме още мерки, за да овладее низходящата спирала“, коментира Лу Тин, главен икономист за Китай в Nomura Holdings.