Десет прогнози за пазара на бизнес имоти в Централна и Източна Европа през 2024 г.

Централна и Източна Европа (ЦИЕ) е напът да отбележи значителен ръст на БВП, който ще се ускори от стойности под 1% през миналата година до около 2,5%. Търговските паркове ще продължат да бъдат основен двигател на растежа на пазара на бизнес имоти в региона. Забавянето в сроковете за изпълнение на нови офис проекти ще допринесе за запълването на свободните площи, особено в модерните и съответстващи на изискванията на ESG офиси. Това са част от 10-те прогнози на консултантската компания Colliers за ЦИЕ през 2024 г.

1. Икономика: Затвърждаване  на очакванията за растеж

"Благоприятната динамика в региона на ЦИЕ, изразяваща се в трикратно увеличение на БВП, е подкрепена от няколко фактора - подобряващата се външна картина (еврозоната също се очаква да се възстанови), намаляваща инфлация/лихвени проценти в сравнение с нивата от 2021-2023 г., стабилен приток на капитали за инвестиции. Заслужава да се отбележи, че дългосрочните прогнози изглеждат още по-положителни: до 2028 г., според очакванията на МВФ, ЦИЕ-6, ако се разглежда като единна икономика, ще бъде една от десетте най-големи в света", казва Силвиу Поп, директор проучвания за Румъния и ЦИЕ в Colliers.

2. Геополитика: Търсене  на нов баланс

Нахлуването на Русия в Украйна и пренареждането на отношенията между Китай и западните държави са причина както за безпокойство, така и за несигурност. За голяма част от региона на Централна и Източна Европа обаче си спомняме заглавието от Financial Times за 2023 г: "Възходът на средните сили".

Полша и може би Румъния са единствените в ЦИЕ-6, които могат да влязат в тази категоризация, докато страните остават под влиянието на Запада. Въпреки това географското положение на региона го прави много по-значим в бъдеще в променящите се води на международните отношения, което би трябвало да е от полза за ЦИЕ-6 в дългосрочен план, пише Colliers. От голямо значение за геополитическия баланс са изборите, които ще се проведат през 2024 г., не само в някои държави от ЦИЕ, но и в големи икономики като САЩ, Индия и Обединеното кралство.

3. Капиталови потоци: Нова златна треска в ЦИЕ

ЦИЕ продължава да бъде привлекателна перспектива за ниършоринг (преместване на производството по-близо до дома – бел. ред.) за западните икономики, като се има предвид голямата разлика между производителността и разходите за труд във всички страни от региона.

Промяната вече се случва, като във всички тези държави дори към 2023 г. се наблюдава стабилно ниво на капиталовложения в икономиката, което е значително над средното за предходния цикъл. Нещо повече, през 2023 г. в Чехия, Полша и Румъния се наблюдават рекордни нива на бруто капиталообразуване. Всичко това предполага благоприятни перспективи в средносрочен план, като създаването на работни места ще доведе до солиден ръст на заплатите и увеличаване на покупателната способност, а някои положителни резултати би трябвало да се видят още през тази година.

4. Търговски площи: Говорим за експанзия

Забавянето на инфлацията и добрите икономически перспективи със сигурност се вземат предвид от много инвеститори в търговски площи, които разглеждат региона на ЦИЕ, където продължава да има поле за развитие на нови проекти. В сравнение със Западна Европа покритието на модерните търговски проекти в ЦИЕ със сигурност е по-малко, особено в някои региони, така че въпросът не е "дали", а по-скоро "кога" ще бъде адресиран този въпрос.

Ритейл парковете остават ключов фокус, който стимулира растежа на пазара в ЦИЕ, тъй като могат да бъдат реализирани с по-ниски разходи за предприемачите и да таргетират и по-малките градове. Що се отнася до търсенето, макар че спадът на инфлацията би трябвало да е в полза на потребителите, налице е положителна перспектива за дискаунтърите.

5. Инвестиции: Още не сме там

Въпреки че в края на тунела се вижда светлината на по-ниските лихвени проценти, все още не сме стигнали дотам, тъй като заемите ще останат много по-скъпи, отколкото през 2021-2022 г., за много години напред. Освен това съществува проблемният аспект на капиталовите стойности, които намаляват постоянно през последната година и половина, и поради това много инвеститори остават в очакване на по-добра възможност за покупка, а продавачите задържат активите си.

Ето защо, поне през първата половина на 2024 г., се очаква още един период на недостатъчна активност за инвестициите в бизнес имоти в региона на ЦИЕ. Все пак през второто полугодие би трябвало да има известно раздвижване, при условие че лихвените проценти в еврозоната и в САЩ се понижат, икономическата активност остане на прилични нива и рефинансирането предизвика някакви опити за продажба.

6. Офиси: Намалелият  брой нови проекти ще допринесе за последващото възстановяване

През по-голямата част на 2024 г. вероятно ще има рязко забавяне на завършването на нови офиси. В някои случаи, като например в столиците на Словакия и Румъния, през 2024 г. не се очаква да бъдат реализирани почти никакви значими офис проекти. Засега пазарът все още се движи предимно от наемателите, тъй като процентът на незаетите площи остава двуцифрен в столиците на ЦИЕ (с изключение на Прага).

Спасителната мярка тук е, че забавянето на реализацията на проектите ще спомогне за усвояването на съществуващите свободни площи, особено тези в модерни и съответстващи на изискванията на ESG офиси, и може би постепенно ще наклони равновесието към неутрален пазар до края на 2024 г.

7. Индустриални имоти: Стабилизиране на наемните нива

С нормализирането на разходите за строителство и в някои случаи с възходящата траектория на свободните площи от 2022 г. или 2023 г. Colliers очаква стабилизиране или поне по-бавно нарастване на наемните нива в региона на ЦИЕ. През последните няколко години се наблюдава безпрецедентното им увеличение, което намалява цялостната привлекателност на региона, въпреки че когато се постави наред с огромната разлика между заплати и производителност, регионът все още изглежда далеч по-добре от западноевропейските алтернативи.

8. ESG: "Зелено" вече не е само модерна дума

Наемателите, наемодателите и инвеститорите във всички страни от ЦИЕ все повече обръщат внимание на качеството на сградите. Разликата между по-старите и съвременните сгради става все по-голяма по отношение на множество фактори - от наемите, през привлекателността за наемателите и степента на заетост, до стойността на капитала. Това се превръща в решаващ мотиватор за модернизация на остарелите сгради.

От гледна точка на време тези промени се случват в неподходящ момент, в труден за пазара контекст, като се имат предвид високите лихвени проценти. Освен това трябва да се отчете и значимостта на ESG характеристиките на сградите при взимането на решения за финансиране от страна на банките, които оценяват не само стойността на самата сграда, но и доколко тя е ефективна и устойчива в бъдещето.

9. AI: Идва в офиса до вас

Говорейки за модерни думи, AI може би ще бъде най-важната през 2024 г. в корпоративния свят. Макар че досега светът говореше предимно за потенциала от възможности на машинното самообучение, вече навлизаме в сферата на практиката. Неща като мултимодален изкуствен интелект, който би могъл значително да повиши производителността, стават реалност, а интелигентните офис решения, които подобряват отношенията между наемател и наемодател се развиват прогресивно. Всичко това би трябвало да подкрепи хибридния режим на работа, както и осъзнаването, че не само в ЦИЕ, но и в целия свят, страховете за края на модела на работата в офис се оказват силно преувеличени, тъй като повечето компании очевидно все още имат нужда служителите им да общуват лице в лице.

10. Жилищен пазар: Различни истории в отделните страни

На пазара на жилищни имоти във всяка страна в региона се наблюдава огромно разнообразие. Достъпността на новите апартаменти може да варира от съвсем прилични цени в градове като Букурещ и София до балонни стойности в Прага и Братислава. Въпреки че намаляването на лихвените проценти би трябвало да доведе до известно раздвижване в правилната посока, то е свързано най-вече с различни регулаторни въпроси и законодателни пречки (особено бавния процес на вземане на решение и авторизация), така че не бива да се очакват промени или подобрения сравнително бързо.

На фона на тази несигурност частният сектор за отдаване под наем на жилища следва да продължи да набира популярност в някои части на региона на ЦИЕ. В Полша и Унгария обаче са налице предизвикателства, свързани с валутния риск, докато в страните, които са приели еврото или са със стабилен валутен режим, този риск не стои на дневен ред.