Дилемата пред София: Да расте още или да използва повторно стареещите имоти

Жилищният пазар отстъпва от върховете, но остава силен

Жилищният пазар в София отстъпва от върховите стойности, достигнати през 2021 г. и началото на 2022 г., но остава силен, сочат наблюдения на консултанти в сферата на недвижимите имоти.

Южните и източните квартали на София остават най-предпочитани от купувачите, а най-много сделки през миналата година са били сключени в „Младост“, следван от Център и „Люлин“. След тях се нареждат „Лозенец“, „Красно село“ и Студентски град, съобщи Анас Хамид, мениджър фронт офис в агенцията за недвижими имоти „Явлена“.

Средната цена на жилищата в София е най-висока в централните и южните райони, съответно 2600 и 2200 евро на кв. м, сочат данните на агенцията. В източните квартали тя достига 1990 евро, а в широкия център - 1935 евро на кв. м. По-достъпни са жилищата в северните райони с основен квартал „Надежда“ и западните с основен квартал „Люлин“.

76% от сделките с имоти миналата година са били с двустайни (40%) и тристайни (36%) апартаменти, като в южните и централните райони сделките с тристайни жилища са повече от тези с двустайни, съобщи Хамид.

Тухлените жилища остават най-търсени, а сделките с панелни апартаменти са близо една четвърт от общия обем, показват още данните на „Явлена“.

Миналата година лихвите по жилищните заеми у нас останаха почти непроменени въпреки очакванията за плавно повишение и в контраст с развитието в останалите страни в Европа. „Пазарът в еврозоната и българският пазар са различни и не съществува механизъм, който да пренася решенията на ЕЦБ върху нашия пазар“, коментира д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономическия университет във Варна и член на Съвета на директорите на агенцията за имоти „ЕРА България“.

Той отбеляза, че у нас търсенето на ипотечни кредити е ниско – съотношението между ипотеки и брутен вътрешен продукт е 10%, докато в ЕС средното ниво е 40%, а в Нидерландия и Швеция надхвърля 90 на сто. „Банковата система е свръхликвидна, а конкуренцията между банките не позволява повишаване на лихвите“, отбеляза Владимиров.

Той все пак очаква леко покачване на лихвите след влизането на България в еврозоната, но подчерта, че е важен не толкова размерът на лихвеното повишение, колкото дали то ще повлияе на решенията на хората за покупка на имот. Владимиров счита, че стабилното търсене на апартаменти сега се дължи на доброто съотношение между риск и доход, който те предлагат – 11% възвръщаемост при 3,66% риск, сочат негови изчисления. „Освен това имотите са единственият начин да прехвърлим стойност на следващите поколения“, отбеляза той.

Като най-голям риск за жилищния пазар Владимиров отбеляза демографския – миналата година в България са се родили само 50 хил. бебета, най-малкия брой от 15 години насам, както и емиграцията. Всички останали рискове са външни за пазара, отбеляза той.

Несигурността за икономиката прави по-предпазливи не само купувачите в масовия сегмент, но и тези в по-високия. Те имат нужда от повече огледи, преди да стигнат до сделка, констатира Весела Илиева, управляващ партньор в агенцията за имоти Unique Estates. Ако преди са били достатъчни до пет огледа, сега сделка се сключва след десет, отбеляза тя. Купуват се повече къщи, отколкото апартаменти в диапазона между 150 хил. и 300 хил. евро, които се използват основно за лични нужди, а спекулативните сделки са по-малко, каза Илиева.

60% от купувачите в луксозния сегмент разчитат за покупката на лични средства. Това са основно хора със собствен бизнес и сигурни доходи от IT сектора, хранително-вкусовата промишленост, фармацевтичния сектор.

Най-скъпият имот, за който е била сключена сделка миналата година, е бил луксозен мезонет в „Лозенец“ на цена от 2,3 млн. евро. Най-скъпият трофеен имот с гледка към храм-паметника „Александър Невски“ в центъра на София е бил на цена от 7000 евро на кв. м, съобщи Илиева. Такива цени обаче са изключение, изтъкна тя и допълни, че средната цена на луксозните жилища в един от най-предпочитаните квартали от купувачите във високия сегмент - Докторската градина, е достигнала 4600 евро на кв. м миналата година. 

През последните години се развиват нови райони за луксозни имоти около София освен Витошката яка. Това са Панчарево, Камбаните, село Лозен и районът на Божурище.