Китай бърза да обезвреди тиктакаща бомба със закъснител за имотния пазар

Китай търси решение на проблем, който преследва имотния му сектор от години – тиктакащата бомба със закъснител, свързана с намаляването на сроковете по наемните договори за терените, които подкопаха сделки и изправиха инвеститорите пред опасността от големи загуби, пише Bloomberg.

Множество офис кули, търговски центрове и складове се намират върху терени с изтичащи срокове за наем и собствениците може да бъдат принудени да върнат земята на местните власти, когато наемните договори приключат. Няма яснота кога и как собствениците на имоти могат да удължат наемните договори.

Това е голямо главоболие за строителните компании и глобалните фондове, които преди време побързаха да инвестират в имотния сектор в страната, като удължава спада, който започна преди повече от пет години. Нежилищни имоти на обща стойност над 1 трлн. юана (148 млрд. долара) имат наемни договори с оставащ срок от 20 години или по-малко, което означава, че са достигнали или преминали половината от срока си на действие, казва Андрю Чан, ръководител на отдела за оценки и консултантски услуги за Голям Китай в консултантската компания Cushman and Wakefield.

Строителни компании, включително Parkview Group и New World Development, не успяха да продадат някои от активите поради изтичащи срокове на наемните договори, съобщават запознати с въпроса източници.

Напредващи наемни договори за терени възпрепятстват сделките – местни и чуждестранни инвеститори вложиха милиарди в китайски имоти. Графика: Bloomberg LP

Китайските официални представители най-сетне се събуждат за проблема. Представители на местните власти в Шанхай разпространиха през последните седмици указания за подновяване на наемните договори, като очертаха както условията, така и разходите за удължаването им. Те последваха подобен ход в Гуанджоу по-рано тази година.

Тези решения може да внесат повече яснота на имотния пазар, който се стреми да спре спада си, давайки увереност на инвеститорите, че активите им няма да се обезценят поради изтичането на наемните договори. Стойностите на офисите в някои големи градове намаляха с над 40% спрямо върховите им нива, а строителни предприемачи от всички сегменти на пазара спряха плащанията по дълг на обща стойност около 130 млрд. долара.

Повратна точка

Почти всички градски терени в Китай са собственост на държавата. Правителството написа сегашните правила за наемните договори за терените към началото на 90-те години на миналия век, като предостави 40-годишни наемни договори за терени за търговски центрове, 50-годишни договори за индустриални и офис имоти и 70-годишни договори за жилищни сгради.

До 2030 г. около 30 млн. кв. м офис и търговски площи в 18 големи китайски града ще имат оставащ срок по наемните договори за терените под 20 години, сочат данни на консултантската компания CBRE. Цифрата включва само имоти с един собственик, което означава, че вероятно не дава представа за цялата картина.

Крайните срокове на договорите може да изглеждат твърде далечни, но те създават истински икономически последици. Местните застрахователни и строителни компании обикновено изискват сроковете за терените да бъдат по-дълги от 20 години преди да сключат споразумения, съобщава консултантската компания JLL. Двете групи имат огромна роля на пазара след срива на чуждестранните инвестиции.

Много банки няма да отпуснат или рефинансират заеми за имоти, които имат по-малко от десет години до края на наемните си договори, което създава опасност от системен риск, ако проблемът се задълбочи, казва Чан.

Потенциалните разходи за удължаване на наемните договори засягат и начина, по който инвеститорите оценяват проектите. На първо място това оказва ясно влияние върху размера на отстъпката, която трябва да очакват да предложат на инвеститорите, когато в крайна сметка решат да продадат.

Някои потенциални инвеститори са приели най-неблагоприятния сценарий за имотите, чиято стойност намалява със скъсяването на сроковете на наемните договори. Това е довело до някои оферти за сгради на значително по-ниски цени, което оказва допълнителен натиск върху общите цени, посочват запознати с въпроса източници.

Базираните в Хонконг строителни компании Parkview и New World от месеци не успяват да се освободят от някои имоти в континенталната част на Китай, отчасти защото потенциалните купувачи не искат да плащат за активи без сигурност за бъдещо удължаване на наемните договори за терените, съобщават запознати с въпроса източници, пожелали да останат анонимни, тъй като информацията не е публична.

Parkview се стреми да продаде търговски център в Пекин, който е засегнат от краткия наемен договор за терена, включително парцел с оставащ срок на наемния договор под десет години, казват четирима запознати източници. Това е накарало хонконгския имотен конгломерат да проучи варианти, включително да предложи на купувачите частичен дял в имота Parkview Green, отбелязва един от източниците.

Проблемът с кратния срок на наемния договор засяга и един от проектите на New World в Шанхай, докато строителната компания се стреми да продаде офис кула над търговския център Shanghai K11 Art Mall, съобщават запознати с въпроса източници.

Някои ръководители са обсъдили проблема с представители на правителството и с регулатори.

Хонконг, който има отделна правна система от континенталната част на Китай до 2047 г., е възпирел стандартизиран подход към удължаването на наемните договори – договорите в града може да действат до 50 години след изтичането им, като собствениците на имотите плащат наем на правителството всяка година.

По-добра сделка

Макар че властите в континенталната част на Китай най-сетне се заемат с притесненията около изтичащите наемни договори, някои инвеститори и собственици на имоти все още се надяват на по-добра сделка, казват запознати с въпроса източници.

Шанхай и Гуанджоу предложиха наеми в размер на най-малко 70% от съответния референтен показател, които да могат да се изплащат в рамките на повече от една година. Референтният показател и в двата случая ще отразява цените на терените без добавената стойност на построените върху нея търговски центрове или офиси, което означава, че удължаването на наемните договори вероятно ще представлява само малка част от общите разходи по проекта.

Спад на офис пазара в Шанхай – цените на офисите в централния бизнес квартал в града намаляват. Графика: Bloomberg LP

Редица други градове, включително южният Сямън и квартал в източната част на Ханджоу също въведоха подобни правила за терените за индустриална употреба, макар че не разкриха толкова подробности.

Инвеститорите остават притеснени от липсата на ясни критерии за подаване на заявления за удължаване на наемните договори години преди тяхното изтичане, освен че в някои градове се предполага, че ще трябва да се представят бъдещи инвестиционни планове или планове за разширяване на капацитета, отбелязва Лилиан Дуан, управляващ партньор, която ръководи имотното подразделение на китайската правна кантора Kaiman Legal и е базирана в Шанхай. Местните власти разполагат с широка свобода на преценката, за да решат какво означава това на практика, допълва тя.

Най-добрата възможност собствениците на имоти да получат още по-голяма отстъпка може да дойде, ако и когато Пекин въведе политика на национално равнище.

По-рано тази година Китай съобщи за първи път, че ще „подобри законите и регулациите, които управляват подновяването на правата за използване на терени за индустриални и търговски цели, и ще продължи работата по удължаването им по стабилен и законен начин“.

Централното правителство може „да опипа почвата“ с местни правила в градове като Шанхай и Гуанджоу, казва Дуан, но в крайна сметка ще се наложи да приеме политика на национално ниво. „Нужно е централно правило, което да се прилага в цял Китай“, допълва тя.