Т. Кавръков: Няма достатъчно предлагане на качествени логистични площи

В България до 2008 г. се построиха приличен брой логистични бази и то такива със спекулативна цел, т.е. за отдаване под наем. Те бяха първите от модерното поколение логистични сгради, пазарът тогава се диктуваше изцяло от наемодателите. След това в рамките на 4-5 години единствените инвестиции бяха в т.нар, built-to-suit проекти, т.е. имаме осигурен наемател за дългосрочен период и строим сграда, изцяло съобразена с неговите потребности и изисквания.

Първият предвестник на смяна на тренда беше изграждането на първа фаза от логистичен парк East Ring Logistics Park през миналата година. Това е проект със спекулативен характер, който много бързо беше отдаден дългосрочно под наем през миналата година. В този сегмент свободните площи варират според различните консултанти между 3% и 5%. При такава висока заетост е неизбежно инвеститорите да планират и стартират проекти. Този пример касае макрологистиката.

При средния размер складови площи бих коментирал Търговски център „Европа“. Тук индикациите са също отчетливи. Част от инвестициите в комплекса бяха направени преди кризата, но имаме и нови инвестиции. Пазарът дава индикации в посока, че търсене има, но няма достатъчно предлагане на качествени логистични площи. Това вдъхва и умерен оптимизъм при инвестициите в логистични площи.

Кой основно търси площи в България, с какви цели и за какъв срок?

Спектърът е широк. Търсене наблюдаваме от страна на логистични и спедиторски фирми, част от тях имат изградени и собствени площи. Тези от тях, които спечелят търг и сключат договор с нов голям клиент, търсят да наемат площи, като срокът на договора за наем е точно толкова, колкото и срокът на основния договор за логистично обслужване. При този случай built-to-suit договорите не са ефективни, тъй като при тях се търси отдаване под наем за по-дълъг период от време, поне за десет години.

При средно голямото складиране в момента ситуацията е по-оптимистична, имам поглед над случващото се тук, в източната зона на София и зоната около летището на столицата. Всекидневно постъпват запитвания за складови площи от различен тип и големина.

Какво е съотношението между инвеститорите с дългосрочни планове и тези с по-краткотрайни ангажименти и какви са тенденциите при него?

Всичко зависи от конкретния клиент или ситуация.

На практика в България спекулативни проекти липсват. На какъв етап от развитието на пазара може да се очаква такъв ръст на доверието на строителите, който да оправдае засилването на тяхната активност?

Действително е така, в момента в страната почти няма спекулативно предлагане. Единственият проект с такива характеристики, който се появи на пазара в последните месеци, е логистичен парк East Ring Logistics Park, намиращ се в непосредствена близост до София. Логистичният парк е разположен на площ от 200 дка и има капацитет за поетапно изграждане на промишлени и складови сгради с обща разгъната застроена площ от 90 000 кв.м. Изграждането на сграда 2 със складово предназначение и с разгъната застроена площ от 6 400 кв. м. вече стартира и предстои да завърши през октомври 2015 г.

Ако говорим за тенденция в тази посока, важно е българската държава да излъчи стабилност и макропоказателите да се подобрят, за да може инвеститорите да планират дългосрочно, което естествено ще доведе до ръст на пазара. Всичко естествено зависи и от нагласата на конкретния инвеститор. Още нещо, което е интересно да се подчертае, е, че за първи път от 2008 г. насам имаме prelease (т.е. сключване на договор за наем „на зелено“).

Кои са предпочитаните райони за развиване на индустриални и логистични площи и кои са зоните с потенциал да се развият като своеобразни „хъбове“?

Основно индустриалните зони са концентрирани около столицата. Съществува обаче крехка тенденция географията на индустриалните и логистични площи да се диверсифицира. Лично аз не аплодирам голямата концентрация на такъв тип площи около столицата. Според мен и други градове имат потенциал за развитие в тази посока. Те могат да предложат на потенциалните инвеститори не по-малко отколкото София.