Пламен Бачев: Инвеститорите в хотели трябва да са внимателни с новите площи

Пламен Бачев е част от екипа на консултантската компания Forton от 2007 г. и ръководи екипа „Консултиране и оценки“ от 2013 г. Той има магистърска степен по Финанси от УНСС и диплома по оценителска практика от университета в британския град Рединг. Член е на Кралския институт на лицензираните консултанти в областта на недвижимите имоти (RICS). С него разговаряме за ситуацията на пазара на хотели в България през първото полугодие.

Какво беше първото полугодие за хотелиерския пазар в София и какъв беше ефектът от Българското председателство на Съвета на ЕС?

Предварителните данни показват продължаващ растеж и силна промяна на динамиката от миналата година. След като много от хотелите работиха на почти пълен капацитет, навлизаме в период на силен растеж на средната цена на нощувка. Засега данните не оставят съмнение, че европейското председателство и липсата на нови стаи на пазара в този период са окуражили хотелиерите да повишат цените.

Растежът на приходите се забавя, но остава на високо ниво, движен от по-високите цени на стая, докато заетостта леко е намаляла – точно обратното на миналата година, когато наблюдавахме по-плах ръст на цените, но силно нарастване на заетостта.

В корпоративен пазар, движен от чуждестранните пътувания, какъвто е София, има силна корелация между пътникопотока на летището и търсенето на стаи. През първите пет месеца на годината броят на пътниците се е увеличил с над 7%. Този ръст идва на изключително висока база след нарастване с 20% и 30% предходните две години. Въпросните проценти са равни на 190 хиляди обслужени пътници повече.

Все пак още е твърде рано да се дават категорични оценки за този период, предвид факта, че събирането и обобщаването на информация отнема време. Според нашето проучване, което проведохме с мениджъри на висока категория хотели в София, предварителните очаквания на бранша бяха за над 10% ръст в цените на нощувките.

При тези с по-централна локация получихме и аналогични прогнози за ръст на заетостта. Това са прогнози за годината и резултатите от първото шестмесечие вероятно са значително над тях. В дните около по-значимите събития от Председателството на ЕС хотелите 4 и 5 звезди бяха буквално на 100% заети.

Има ли риск от насищане на пазара в столицата с навлизането на световни марки като Marriott, Hayatt, InterContinental, Swissotel?

Влизането на нови оператори като цяло е добра новина, защото е индикатор за това, че големи международни брандове виждат потенциал на нашия пазар. В момента София е относително слабо наситена като присъствие на международни брандове в сравнение с други пазари в Източна Европа. А и самото навлизане или разрастване на тези брандове води и до ръст на клиентската база, т.е. е допълнителна предпоставка за растеж, не само за преразпределение на пазара.

От друга страна, ако всички планирани и започнати хотелски проекти бъдат реализирани в срок, до 2021 г. предлагането в категории 4 и 5 звезди ще нарасне с над 35% и в даден момент пазарът може трудно да асимилира новите стаи. Вярно е, че част от проектите са още в ранен етап на строеж или дори в проектна фаза и всички прогнози са условни. Въпреки това инвеститорите в хотелски проекти е добре да подхождат внимателно с новите площи.

Как се представя пазарът на международни хотели в София в сравнение със столиците на други страни в региона?

София е на средно равнище като цена на нощувка на база данни на световната система за измерване на представянето на хотелите STR и изостава по отношение на заетостта. Все пак е важно да имаме предвид, че хотелската база в България е относително малка – отражение и на исторически по-ниския брой туристи. Съответно репозиционирането и разширението на хотел като Intercontinental дават своето отражение, най-вече върху цените, а то се случи точно в разглеждания период.

Това ни подсказва, че навлизането на нови международни вериги и откриването на нови хотели създава натиск за увеличението на средната цена, стига обаче предлагането да не е прекомерно спрямо нарастването на търсенето. Така че София вероятно ще запази мястото си в краткосрочен план, но е нормално да очакваме и циклично забавяне на растежа в бъдеще.