Няколко истини за краха на пазара на имоти

Балонът на пазара на имоти, който започна да се оформя през 2003 г., се спука през лятото на 2007 г. с началото на ипотечната криза в САЩ, която доведе до най-тежката криза на финансовите пазари и тези на имотите от 80 години. Крахът на пазара на имоти причини тежки загуби за акционерите и облигационерите на компаниите от сектора.

Индексът, следящ борсовото представяне на 15-те най-големи компании за имоти в Израел (някои от които имат проекти и в Европа, вкл. и в България), имаше обща пазарна капитализация от 13 млрд. израелски шекела (3,136 млрд. долара) към края на 2008 г. Това е по-малко от половината от стойността на водещата компания в индекса – Africa-Israel, по време на нейния пик през май 2007 г., когато пазарната й капитализация е била 28,5 млрд. шекела, пише Globes.

Към края на 2007 г. общата капитализация на 15-те компании е била 64 млрд. шекела, като тази сума се е понижила с 51 млрд., или с 80% за една година.

С какво тази година бе по-различна от всички останали?

На първо място бяха т. нар. „безрискови” облигации, които се оказаха, че далеч не са такива. Самият пазар със своя крах показа, че ценообразуването при тези облигации е било некоректно. Спредът между корпоративните и правителствените облигации доведе до презаписване на емисиите на почти всички компании. Всеки можеше да привлече дългово финансиране и почти всеки привлече, независимо от капитала, с който разполага, има ли гаранции или не и какъв рейтинг има, пише изданието.

Сега е време за разплащане, но много от компаниите не могат да върнат дълговете си, поради друг фактор: кредитните агенции понижиха рейтингите на корпоративните облигации. Агенциите обаче се забавиха и направиха понижението дълго време, след като цените на облигациите вече се бяха сринали.

На трето място бе преминаването към Международните стандарти за финансово отчитане (IFRS) и „справедливата стойност”. По време на бума справедливата стойност надуваше цените на имотите и на самите компании. През 2008 г. обаче тя имаше обрания ефект, което доведе до мащабни отписвания на активи и огромни загуби на компании.

Сред другите фактори, които допринесоха за краха, са агресивни PR кампании, предприемачи, които си въобразиха, че са световни магнати на пазара на имоти, треска за евтина земя, която отведе инвестиционните компании на пазари като Румъния, и инвеститори, които не разтълкуваха правилно финансовите отчети на компаниите за имоти, пише изданието.

Africa-Israel Investments, която у нас развива дейност чрез дъщерното си дружество AFI Europe, отразява някои от тези фактори. Нейните книжа бяха лидер на борсата в Тел Авив по отношение на ръст през 2006 г., когато поскъпнаха със 102%

За сравнение, книжата на всичките 15 компании са отчели спад в цената си през 2008 г., който в някои случаи като този на Africa-Israel Investments надхвърля 90%. Единствената компания, чиито акции са поевтинели с под 10%, е Melisron Ltd.

Осем от компаниите в индекса са отчели общи загуби в размер на 8,27 млрд. шекела за миналата година. Общата стойност на печалбата на останалите седем компании е била 604 млн. шекела.