Кои са зоните с най-голям потенциал за развитие в София?

Северните райони в София са логичните зони за развитие на града, но трябва да се има предвид и цикличният характер на пазара на недвижими имоти. В години на бум е добре общината да се съсредоточи върху доразвиването на вече съществуващите зони и да обръща поглед към нови зони в годините на затишие. Това коментираха експерти на форума „Градска инфраструктура, трафик и мобилност, метро“, организиран от Градът Медиа Груп.

Според Георги Киров, директор инвестиционни и оценителски консултантски услуги в Colliers International, обичайно четири добри години за имотния пазар са последвани от шест-седем години на затишие.

Бумът на имотния пазар в София е приблизително на година и половина, но в Централна и Източна Европа вече е навлязъл в четвъртата си година. Според него по време на бума властите трябва да се съсредоточат към зоните, в които виждат потенциал за растеж, а в по-слабите години да обърне поглед към северните зони.

По думите му в момента северните райони не са предпочитани не само от инвеститорите, но и от крайните потребители – семейства, които търсят жилище, наематели на офиси, поради липсата на социална инфраструктура като болници, учебни заведения, детски градини.  

Арх. Ангел Захариев, управител на архитектурното бюро „А и А Архитекти“, акцентира върху необходимостта от динамично планиране, в което водещи да са урбанистите при равно участие на архитекти, икономисти, социолози, инфраструктурни специалисти, и от осигуряване на връзка между планирането и реалните инвестиции, каквато в момента липсва. 

„Средата е ключов фактор за успеха на инвеститорите особено в гъсто презастроени градове като София“, посочи Захариев. Той даде като добър пример Бизнес парка, където по параметри на застрояване е можело да бъде застроена два пъти по-голяма площ от настоящите 150 хил. кв. м. Това обаче се не е случило, защото е взето решение да се инвестира в средата, а не в сградите. Според Захариев обаче голяма част от инвеститорите все още имат краткосрочен хоризонт и не се интересуват какво ще се случи в по-дългосрочен план.

Той изброи няколко основни фактора за успешното развитие на дадена зона. Тя трябва да има пазарен потенциал, за да привлича частни инвестиции, и да разполага с проект с голям мащаб, действащ като гравитационен център, около който да се изгради всичко останало. Необходимо е да се развива инфраструктурата и да се осигури подходящ функционален микс, тъй като според Захариев времето на монофункционалните комплекси отдавна е отминало, а смесването на функциите създава жизнено градско пространство. От значение са също качествената градска среда и озеленяването, което ще става дефицит в бъдеще заради активното строителство, както и дългосрочната визия за бъдещето.

Според Захариев сред зоните в София с най-голям потенциал за развитие са районите около Централна гара и летището, западното направление, индустриална зона „Божурище“. Още възможности за развитие има и пред Бизнес парка в „Младост“, като изчисленията на Захариев показват, че до момента привлечените инвестиции там надхвърлят с 300% първоначалната инвестиция в обекта и съществува потенциал да достигнат 600%.

Допълнителното развитие на зоната може да бъде отключено от три големи инфраструктурни проекта – разширението на изток на Околовръстното шосе, удължаването на метрото с двете станции до Sofia Ring Mall и бъдещата линия на метрото, която да свързва Бизнес парка с лифта в „Симеоново“.

Друга зона с голям потенциал е районът около Цариградско шосе, като Захариев обърна специално внимание на зоните към Горубляне, между булевард „Брюксел“, Интер Експо Център, района около София Тех Парк и около Capital Fort. Това е и районът с най-много обекти – търговски, офисни, развлекателни, и тя ще продължи да се развива и уплътнява, очаква експертът.

По отношение на пространството около Централна гара Захариев посочи, че то трябва да бъде оживено и превърнато в среда за хората с помощта на изграждането на подходящи обекти, които да привличат посетители. Районът ще бъде реконструиран именно от неговото архитектурно бюро, което спечели конкурса през лятото.

„Трябва да имаме обект с общо градско значение, който да бъде припознат като символ на града, и смятаме, че най-подходящо е това да бъде концертна зала. Ще бъдат изградени център за събития, библиотека, музей, ще се инвестира в култура и образование“, посочи Захариев.

Според него привличането и задържането на младите хора в района е от ключово значение за оживяването му. Той подчерта, че за промяната на имиджа на пространството са необходими публични инвестиции в градската среда и частни инвестиции в конкретни обекти, за да се получи успешен микс като в района на гарата в Ротердам, например.

Захариев допълни, че администрацията трябва да бъде проактивна и да обгрижва частните инвеститори, така че да минават през бързи и лесни процедури за получаване на разрешително за строеж.