Има ли балон на жилищния пазар у нас?

На този етап не може да се говори за балон на жилищния пазар у нас, смятат брокери и банкери. Те обсъдиха темата в рамките на дискусия „Развитие на София за по-достъпни жилища“, организирана от портала за имоти Imoti.net, част от Investor Media Group.

Средните цени на жилищата растат плавно, а не балонно, пазарът е движен от ръста на доходите на домакинствата и нуждата от повече комфорт и пространство, подкрепени от банковото кредитиране, и в сегашната сложна ситуация все още не сме свидетели на балон, коментира Антон Андонов, изпълнителен директор на "ЕРА Недвижими имоти".

Даниела Иванова, началник отдел „Ключови партньорства“ в Пощенска банка, също е на мнение, че не може да се говори за балон на жилищния пазар. „Виждаме добри клиенти, с добри имоти, хора, които искат да подобрят състояние на дома си, и вярвам, че това ще продължи в близката поне една година“, каза тя.

Според Андонов пазарът се намира в необичайна ситуация заради ръста на разходите за строителство. От 2015 до 2020 г. те са нараствали средно с 2,4% при средно равнище в ЕС от 1,7%. През първото и второто тримесечие на тази година обаче ускорението е по-голямо – съответно 5,2% и 8,5%, а очакванията са, че през третото и четвъртото тримесечие ръстът ще бъде двуцифрен. „Ръстът на цените в строителството наред с прекъсването на веригата на доставки изправя предприемачите пред несигурност при определянето на техните цени“, каза Андонов. Жилища

Снимка: Димитър Кьосемарлиев, Investor Media Group

Лихвите по депозитите са нулеви, а при по-големите суми дори са отрицателни. Инфлацията също се ускорява, като за септември е 4,8% на годишна база, очерта икономическата ситуация у нас експертът. В същото време на паричния и фондовия пазар няма сериозни инвестиционни алтернативи и това според Андонов кара участниците на пазара да вземат решения под натиск, а това води да увеличение на цените и на търсенето. „Към момента всички пазарни участници трябва да вземат решения на пазар, който е труден за прогнозиране, и това ще продължи поне още няколко тримесечия“, смята той.

Дефиниции за балон и къде сме ние

Андонов посочи две дефиниции за балон на имотния пазар и заяви, че и по двете от тях не може да се говори, че у нас съществува такъв.

Според едното определение балон на имотния пазар има, когато цените растат с поне 50% за тригодишен период или с поне 100% за петгодишен период. По данни на НСИ за 11 тримесечия от януари 2006 г. до третото тримесечие на 2008 г., когато се стигна до срив на имотния пазар у нас, ръстът е с 63%. Но при сравнение между второто тримесечие на 2018 г. и второто на 2021 г. покачването е с 16,5%.

„Първата част от дефиницията за балон не е изпълнена към момента, защото няма нарастване от 50% за три години“, 

каза Андонов. През последните шест години цените на жилищата у нас са нараснали с 46% при средно увеличение от 40% за ЕС. С това и втората част от определението не е подкрепена, защото няма нарастване със 100% за пет години. „Виждаме, че цените у нас се развиват в унисон с развитието в Европа, това е обща тенденция“, посочи Андонов.

В София за шест години цените на жилищата са нараснали с 63%. През първите две тримесечия на тази година обаче ръстът в столицата се ускорява до над 11%, докато средно за пет години той е бил 9%. Цените на пазара на стари жилища растат с 10% повече от цените на новите жилища.

Според Андонов ситуацията на имотния пазар у нас не отговаря и на второто определение за балон, според което цените се покачват само заради очакванията на хората, че утре те ще са по-високи от днес, без това да се дължи на фундаментални фактори. Като такива той изброи търсенето и предлагането, доходите на населението, кредитирането, ниската алтернативна доходност, търсенето на комфорт и качество на живот, инфлацията и COVID-19, вътрешната миграция.

Ръстът на доходите и търсенето на комфорт в дома - двигатели на пазара

От гледна точка на търсенето и предлагането Андонов посочи, че средният брой на сделките през последните 11 години е 66% от връхната точка през 2007 г. През последните 11 години се сключват средно 220 хил. сделки с имоти, докато през 2007-2008 г. те са били средно 320 хил. – 330 хил.

От 2015 г. насам индексът на цените на имотите и общият доход на домакинствата се променят синхронно и това според Андонов е основната причина цените да растат. От 2015 г. досега общите доходи на населението са нараснали с около 35%, а за 11 години увеличението достига 63 на сто.

При кредитирането пикът в броя на сделките е достигнат през 2018 г., а сега сме далеч от него, каза Андонов. През последните шест години всяка шеста сделка с жилище у нас се финансира с ипотечен кредит. В София това се отнася за всяка втора-трета сделка, като броят на ипотеките на тримесечие е между 10 хил. и 13 хил. Според експерта лихвените проценти не водят до увеличение на броя на сделките, спадът на лихвите не е основен фактор при вземането на решение за финансиране на покупка на жилище с ипотечен кредит.