Празните офиси в Манхатън може да заживеят втори живот като жилищни сгради

Мащабната трансформация на офиси в жилищни имоти не е нещо нечувано. През последните десет години рекордните над 96 хил. жилища в цялата страна са били създадени чрез превръщането на 778 училища, заводи, офиси или други нежилищни площи в нови домове, като 23% от тях са достъпни за наематели с ниски доходи, сочи изследване на RENTCafe. Превръщането на стари офис площи в нови достъпни жилища, които се намират в район с интензивен транспорт и голям брой работни места в града, ще даде голям тласък на мобилността в един от най-недостъпните градове в САЩ.

Но мащабен план за преустройство изисква не само одобрение на зонирането, но и финансиране. Превръщането на офис сгради в жилища в голям мащаб даде най-добри резултати в градове като Детройт и Толедо, щата Охайо, казва Робин Хак от Lincoln Institute for Land Policy. Цените на офисите в Манхатън все още са главозамайващи въпреки спада заради коронавируса, а превръщането на бизнес имоти в жилища работи най-добре, когато цените или наемите на апартаментите растат рязко.

Предприемачите може да не сметнат превръщането на офиси в жилища като жизнен вариант без големи данъчни облекчения или голям спад на цените на офисите, ако служителите си останат вкъщи за по-дълго време. Moody’s прогнозира спад с 21% на офертните наеми за нови бизнес имоти, което е значително по-голямо понижение от това в разгара на световната финансова криза.

Въпреки новините за технологични компании, които са наели над 270 хил. кв. м офис площи в Манхатън тази година, Лоди очаква тенденцията да се промени към по-малки, по-модерни офиси, улесняващи избягването на контакт лице в лице.

Бренда Росен е президент и главен изпълнителен директор на организацията с идеална цел Breaking Ground, която превръща стари сгради в достъпни жилища. Нейното основно притеснение за превръщането на офиси в жилища е финансирането – градът и щатът са изправени пред големи бюджетни ограничения, а програмите и ресурсите, необходими за подобни проекти, ще са още по-трудни за реализиране без подкрепата на местните власти.

Офис сградите в Мидтаун създават и много уникални предизвикателства за строителните предприемачи. Добавянето на водопроводна инфраструктура е скъпо, а по-старите структури с големи етажни площи и малки прозорци може да изискват промяна на сградите отвън. Поради това Breaking Ground е съсредоточена върху превръщането на хотели в жилища – много от тях вече имат бани, а в някои случаи и кухни във всяка стая.

„Свързахме се със собственици на имоти в квартала, които притежават десетки по-стари офис сгради, и степента на необходимото преустройство, за да станат готови за жилищни нужди, е много по-висока, отколкото при хотелите“, казва Росен и допълва, че други строителни компании, фокусирани върху достъпните жилища, обмислят сходни проекти след края на настоящата криза. „Мисля, че пазарът е и ще става все повече пазар на купувачите. Основното предизвикателство ще бъде фактът, че градът и щатът нямат много пари, които да вложат в развитие. Какви други начини можем да измислим и да постигнем някои резултати?“, пита се Росен.

Какви биха били точните стимули? Историческо сравнение с програмата за данъчни облекчения от 90-те години на миналия век показва, че тя е предоставила известни данъчни облекчения на предприемачите като 12-годишно освобождаване от повишаването на имотните данъци в резултат на новото строителство и действително е сложила край на изграждането на хиляди нови жилища. Програмата е смятана за ключова част от трансформацията на централната градска част, но остава въпросът дали е била необходима.

Според Лоди данъчни облекчения с по-строги изисквания за достъпност на жилищата може да дадат добър резултат. По традиция отлагането на данъци и събирането им по-късно, когато имотът може да струва повече пари, е умна дългосрочна инвестиция, а последиците за строителната дейност и разходите на потребителите в тези квартали се прибавят към ползите.

Може да има и екологична полза – преустройството на стари офис сгради в жилища може да помогне за съобразяването им с новите строителни правила в града, което да доведе до голямо намаляване на вредните емисии.

Но още по-големият въпрос от това как да изглеждат стимулите е как да се насърчават нови проекти през период на толкова голяма икономическа несигурност. Разрешенията за строеж в града през първото полугодие на 2020 г. са достигнали историческо дъно, сочат данни на REBNY.

Сигурното е, че пандемията допринася за необходимостта от преосмисляне и реновиране на някои видове имоти. Градовете ще имат по-малко нужда от хотели и офис площи клас С. Ню Йорк и други големи градове може да преосмислят ролята на бизнес кварталите през периода на възстановяването си, който се очаква да е особено труден. И може да насърчат предприемачите да поемат творчески рискове.

„Хората не искат да поемат риск сега. Това е голямата въпросителна. В някакъв момент те ще се върнат и ще правят проекти в Ню Йорк, но не съм сигурен кога ще стане това“, отбелязва Лоди.