Просрочията по заеми за офиси в САЩ достигат петгодишен връх през май

Почти празните офис сгради, които вече бяха проблем за американските градове, се превръщат в безпокойство за притежателите на ипотечни облигации, тъй като собственици на имоти изостават в плащанията с най-бързия темп от пет години насам, а затрудненията при рефинансирането на заемите растат, пише Bloomberg. 

Явлението работа от вкъщи, породено от пандемията от COVID-19, и забавянето на икономиката карат наемателите да развалят или да не подновяват наемни договори, а това води до пропускане на плащания по заеми от собствениците на сгради. Над 4% от заемите за офиси, включени в пакет ценни книжа, са имали изоставане с плащанията от най-малко 30 дни към май, най-високото ниво от 2018 г. насам, показват данни на компанията Trepp. 

Ръстът на просрочията кара някои инвеститори да избягват ценни книжа с твърде голяма експозиция към офис сгради, а това на свой ред води до рязък ръст на доходността по ценните книжа, обезпечените с ипотеки върху бизнес имоти (CMBS). Вялото търсене може да влоши положението за кредитополучателите от имотната индустрия, които очакваха да рефинансират почти една четвърт от ипотечните кредити върху офис сгради тази година. 

"Това е само върхът на айсберга за просрочията по заеми за офиси, тъй като кредити за офис сгради на обща стойност 35 млрд. долара трябва да достигнат падеж тази година, а пазарът за рефинансиране на практика е затворен за този клас активи", коментира Дан МакНамара, основател на компанията Polpo Capital Management. 

Просрочията по заеми за офиси нарастват. Графика: Bloomberg LP

Собствениците на офиси Brookfield и Pacific Investment Management са сред големите институционални собственици, които са спрели плащания по големи ипотечни кредити за офиси тази година. Съвместно дружество между WeWork и Rhone Group спря плащания по заем за офис кула в Сан Франциско. 

Спрените плащания по заеми засилват очакванията за пропуснати плащания към притежатели на облигации, обезпечени с бизнес имоти. Просрочията за всички заеми в обезпечени с търговски сгради ценни книжа са нараснали миналия месец най-много от почти три години насам, сочат данните на Trepp. 

През май Kroll Bond Rating Agency съобщи, че обмисля да понижи рейтинга на ценни книжа, свързани с 11 облигации, обезпечени с търговски сгради, защото облигациите са обезпечени поне отчасти с офис имоти, които отслабват. Ако Kroll реши да намали рейтинга на целия дълг, това ще бъде най-голямото подобно действие от юли 2020 г., когато пандемията беше в началото си. 

Инвеститорите в обезпечени с бизнес имоти ценни книжа казват, че несигурната среда за заемите ги тласка към сделки само с висококачествени заеми. Спадът на търсенето почти затвори пазара на нови емисии по-рано тази година, а продажбите на дълг са намалели с почти 80% спрямо същия период миналата година, показват данни на Bloomberg. 

Редица неотдавнашни сделки бяха забележителни с относително малкия брой заеми за големи офис сгради в набора от ипотечни кредити, предвидени за продажба. Освен това кредитополучатели и застрахователи стават по-гъвкави при новите емисии, за да отговорят на притесненията на инвеститорите, коментира Джон Кершнер, ръководител на секюритизираните продукти за САЩ в компанията Janus Henderson Group. 

Съществуващият дълг, който обединява различни заеми за бизнес имоти, достига едно от най-високите нива на доходност от над десет години на вторичния пазар - над 5,5% в последните търговски сесии.  Доходността по ценни книжа, обезпечени с ипотеки върху бизнес имоти, нараства. Графика: Bloomberg LP

"Голяма част от риска вече е включен в цената. Инвеститорите, които се тревожат за офисите, напуснаха пазара по-рано, а останалите придвижват капитала си, като се насочват към облигациите с инвестиционен рейтинг", казва Кершнер.