Кои са основните двигатели на пазара на офиси в София?

Предстоящи подновявания на изтичащи договори с големи наематели, както и приключването на наемни сделки с голям мащаб с компании, които се разрастват, ще са двигателите на наемния пазар в сегмента на офис площите в София през следващите тримесечия. Това прогнозират от инвестиционната компания Arco Real Estate.

Основни за активността на сегмента остават секторите IT и аутсорсинг (компании за изнесени бизнес услуги). По данни, базирани на сключените сделки, компаниите от тези сектори заемат повече от 50% дял от пазара на офис площите клас А. Най-голям дял от сключените договори за наем на офиси са на разрастващи се и консолидиращи бизнеса си фирми.

От друга страна в ситуацията на завишено търсене и множество сключени договори през 2015 г. на преден план излиза недостигът на качествено предлагане. Това се дължи на ниския инвеститорски интерес за строеж на нови проекти клас А в годините преди 2015 г. Данните за първите месеци от 2016 г. показват, че делът на свободните площи в 10-те най-качествени офис сгради в София се движи трайно около 3%, което е под здравословния минимум за пазара.

Това е причината за продължаващия лек ръст на наемите на първокласни офис площи. В началото на 2016 г. те се увеличават с 4% и достигат 13 евро за кв. м край големите булеварди. С това цените на офис площите в тези райони вече се изравняват с централната част на София, докато в покрайнините на града първокласни офис площи могат да се наемат за 10-10,5 евро за кв.м.

При офис площите клас Б също се наблюдава ръст с около 2%, като наемните нива се движат от 6,5 евро за кв.м в периферията до 9-10 евро за кв.м в централната част на града.

На пазара има и проекти, които притежават по-голямата част от характеристиките на площи клас А, но предлагат цени в диапазона на офис площи клас Б. За пример можем да дадем наскоро освободените офиси от BPO гиганта Skrill/Pay safe в BLVD Offices. Сградата се намира в централна част на София и предлага около 4 500 кв. м офис пространство.

Наличностите на офис площи в София до края на 2015 г. достигат 1,79 млн. кв. м. Големите завършени проекти са Capital Fort с 42 хил. кв. м, сграда 1 на Търговски център Европа с 8 хил. кв. м, Брюксел Бизнес Център с две офис кули по 9 хил. кв.м, както и завършената по средата на 2015 г. SPS Tower с още 10 хил. кв.м офис площи.

Нарастващото търсене от големите компании определя и стартирането на множество нови проекти, както и разширяване на вече съществуващите такива. Офис площите в строеж в началото на 2016 г. са над 200 хил. кв.м, като около 70 хил. кв. м се очаква да се завършат през 2016 г. Около 30% от тези сгради обаче са за собствено ползване или не са достатъчно големи, за да отговорят на търсенето на големите наематели, които консолидират бизнес или планират разрастване.

Прогнозите за инвестиции в сектора се определят от стабилния тренд на нарастване на цените и дългосрочно отдаване на качествени активи. Това, заедно с намалените лихви по кредитите, води до създаване на условия за привличане на големи институционални инвеститори, които могат да придобият съществуващи проекти или да стартират нови.