Пазарът на офиси - отличникът в сектора на бизнес имотите в България

Търговски площи и алтернативни активи

На пазара на търговски площи в общи линии – нищо ново. Предлагането и наемните нива са стабилни – и в моловете, и по водещите търговски улици, продължава и процесът по препозициониране на проекти с неработещи концепции. Два примера – в началото на 2016 г. се очаква да приключи ремонтът в първия мол в България – City Center Sofia, а мол Галерия Варна ще се превърне в болница.

Затишието обаче може би е индикация за предстоящо оживление на инвестиционния пазар. Инвеститорски интерес не липсва, както и качествен продукт, което е предпоставка за сделки през следващите тримесечия, прогнозират от Forton.

През тази година също имаше сравнително големи сделка за търговския сегмент предвид застоя на пазара – за Марково тепе мол в Пловдив и Галерия Варна във Варна.

Що се отнася до профила на инвеститорите на пазара – опортюнистични или с по-дългосрочен хоризонт, това зависи от очакванията на продавачите, посочват от Forton. “В момента на нашия пазар има продукт и за двата типа инвеститори, но конкретни сделки може да очакваме само ако продавачите имат реалистични очаквания за цената на активите си”, смятат от компанията.

Според Colliers обаче все още инвеститорите са с опортюнистични очаквания за нашия пазар. Обичайната стратегия за период на държане на инвестицията е между 3 и 5 години, посочват от компанията. “В момента има интерес във всички сегменти: офиси, жилища, складови площи и хотели. Този тип инвеститори създават предпоставки и обикновено предшестват навлизането на институционални инвеститори”, заключават експертите.

Извън основните сегменти от пазара на бизнес имоти, капацитетът ни за привличане на инвеститори в т.нар. алтернативни сегменти – здравна, социална и културна инфраструктура, студентски жилища и т.н., е ограничен, смятат от Colliers.

Студентите, социалната дейност и здравното осигуряване са обект на държавна намеса в България, а дейността се субсидира. В много случаи (може би изкл. здравното обслужване) приходите са прекалено ниски, за да оправдават инвестиция в недвижими имоти.  Например, няма икономическа логика да се строят частни общежития за студенти, докато има субсидирани държавни такива на наемни цени под пазарните. Още повече, заетостта в такива имоти е сезонна.

От Forton подчертават, че за момента този пазар се доминира от местни инвеститори, защото те познават пазара по-добре. Чужди инвеститори едва ли ще навлязат на този пазар самостоятелно, по-скоро в партньорство с местни компании и при наличие на достатъчен мащаб. Тъй като говорим за проекти, които в голямата си част са социални, ключови при тях са демографската перспектива, както и регулациите от страна на държавата.

Перспективи за развитие

Близкото бъдеще изглежда благоприятно за пазара на бизнес имоти. При липса на неочаквани сътресения, 2016 би трябвало да е година на по-осезаем подем. В момента цената на капитала в Западна Европа е много ниска, което „изтласква“ повече капитал в Източна Европа, посочват от Colliers. В Полша и Чехия се изразходват възможностите за инвестиране в подценени имоти, а и такива на пазарни цени. Това насищане би подтикнало част от инвеститорите да се обърнат към България, прогнозират от компанията.

Потенциалните геополитически рискове и политическата нестабилност остават фактор при взимане на инвестиционни решения за България, посочват от компанията, като дават и пример: в началото на 2015 г. очакванията бяха, че ще привлечем повече инвестиции поради логиката капиталите да се движат на изток в ЕС. Рекордите обаче са в държавите от Централна и Източна Европа.

За компаниите от региона България е по-скоро стабилно и спокойно място за развитие на бизнеса им, казват от Forton. За разлика от регионалните инвеститори обаче, тези на глобално ниво разглеждат Югоизточна Европа като район в близост до конфликтни точки и голямото предизвикателство в комуникацията с тях е да ги убедим, че тук ще намерят стабилност.

Очакванията на компанията са през следващата година малките сделки до 10 млн. евро да продължат да се доминират от местните и опортюнистичните инвеститори. Според прогнозите и банките ще проявят по-сериозна активност, поне що се отнася до пакетни сделки с обезпечения по необслужвани кредити. Доходността обаче ще продължи да намалява, особено в офис сегмента.