Защо инвеститорите в имоти трябва да следят глобалните демографски тенденции?

Вероятно бихте се изненадали коя е най-добрата инвестиция в имот в света днес. Отговорът? Крайбрежни вили в Сомалия. Или поне така твърди Ханс Рослинг, шведски професор по обществено здравe и пионер във визуализацията на данни. Аргументите на Рослинг са убедителни, а професионалните имотни предприемачи като Barratt и Klépierre вече използват теорията му, разказва в свой материал имотният коресподент на Financial Times Кейт Алън.

Обяснението лежи в демографията. Целият прогнозиран ръст на населението в света от 3 млрд. души до 2100 г. ще бъде градски, посочва Рослинг. Една трета от него ще бъде в Азия, а две трети – в Африка. От икономическа гледна точка развитият Запад ще се разраства с между 1% и 2% до 2100 г., а останалата част от света – с 4-6%. А това означава зашеметяваща глобална промяна на модела на търговия.

В резултат на това, според Рослинг, златните пясъци на север от Могадишу може да се превърнат в отлично място за почивка на азиатските средни класи до няколко десетилетия.

Сомалия е ярък пример за невероятна дългосрочна имотна инвестиция, но не е единствената. Докато светът се урбанизира, той предлага няколко нови възможности за тези, които искат да мислят малко по-креативно къде влагат парите си.

„В Азия и Близкия изток най-вече градовете се разрастват с все сила и инвеститорите търсят алтернативи, в които да инвестират“, казва Марк Хефеле, глобален главен инвестиционен директор в UBS Wealth Management.

“Много нови градове трябва да бъдат построени, трябва да бъде оправена голяма транспортна инфраструктура и много енергия да бъде създадена“, казва Рослинг. „Класическият източник на богатство е чрез запълване на нуждите на обикновените семейства – жилище, образование, транспорт, забавление – а тази нужда е огромна на развиващите се пазари“, добавя той.

Най-добрият пример може би е Нигерия, която ще бъде най-бързо разрастващата се държава през останалата част на века, сочат прогнози на ООН. До 2100 г. населението ѝ ще се е изстреляло нагоре до почти 1 млрд. души от по-малко от 38 млн. през 1950 г. и 184 млн. днес. Това ще я направи третата по големина на населението страна след Индия и Китай.

При имотните инвестиции не става въпрос само за броя хора обаче. Нивата на доходите също са важни. Най-бързият растеж сред средните класи се случва в Азия. До 2030 г. ще има над 3 млрд. души от средната класа в Азия, сочат прогнози на Brookings Institution, спрямо 525 млн. души днес. Индия ще бъде най-големият потребител в света, като средната класа ще харчи по 12,8 трлн. долара годишно, показва още прогнозите.

Йоланде Барнс, директор на световните проучвания в Savills, подсказва, че азиатските курорти са сфера на растеж за инвеститорите. „Богатството, създадено в Азия, удари градовете, но все още не е стигнало индустрията с курортни имоти, с изключение може би на японските ски курорти“, казва тя. Тя обаче е внимателна, когато говори за бъдещето, поглеждайки първо назад към миналото. „Само защото европейците обичат да се излежават по плажовете, не значи, че китайската средна класа също иска“.

За разлика от Азия прогнозите са броят на лицата от средната класа в Северна Америка да се свие с 16 млн., а в Европа да се увеличи с 16 млн. Потреблението от средната класа в САЩ също ще спадне от 4,4 трлн. долара годишно през 2009 г. до 4 трлн. долара през 2030 г., според Brookings Institution. Китай ще бъде най-големият губещ от гледна точка на демографията. В резултат на политиката за едно дете населението ще се свие с 316 млн. души през следващите 8 десетилетия.

По-голямата част от свиващите се населения в света са в развити страни. Япония ще изгуби 42 млн. души, а Германия – почти 26 млн. души, сочат прогнози на ООН. Голяма част от това се дължи на намаляващата раждаемост.

Населението на Европа в 20-те и 30-те си години ще се свие с една пета между 2010 и 2020 г., сочи доклад на Deutsche Bank от 2012 г. Това означава, че ще има по-малко търсене на студентски жилища, магазини на модни марки, първи жилища, фитнеси, предполагат изследователите на Deutsche Bank. Междувременно старото поколение на континента ще създаде устойчиво търсене на старчески домове, втори жилища, уроци по голф и медицински заведения.

Имотните компании вече следват тази тенденция. Британският строителен предприемат Barratt Developments префокусира бизнес плана си, отдалечавайки се от традиционните купувачи на първи жилища, или младите семейства, към възрастни хора, които искат да живеят в по-малки къщи, след като децата им се изнесат.

Освен това според анализаторите от Deutsche Bank по-младите хора в развитите страни се насочват повече към големите градове, а старите остават в по-малките градове и села.

Klépierre – втората по големина вписана на борсата имотна компания в Европа, която се специализира в търговски молове, използва демографския анализ, за да избере накъде да фокусира амбициите си за разрастване и къде да продава активи.

„Демографският растеж произвежда икономически растеж в много по-кратък период от време – както от хора, които сменят мястото (където живеят), така и от хора, родени там“, казва Лоран Морел, председател на Klépierre.

За пример той дава Мадрид, сега третият по големина град в Европа, основно заради вълната от имиграция от Латинска Америка и Северна Африка от началото на 21-и век. Тенденцията обаче започва да се обръща, откакто финансовата криза доведе вкара Испания и други икономики от еврозоната в дълбоки рецесии.

Въпреки влошаващата се икономика на местния си пазар – Франция, компанията на Морел е оптимистично настроена за няколко региона в страната, най-вече източен Париж, Тулуза и Монпелие. В последните два населението се увеличава с около 100 хил. души на всеки 5-6 години, казва той.