Възходът на жилищния пазар в София – наваксване на стагнацията, не балон

Жилищният пазар в София е във възход и тази трайна тенденция стъпва върху добре балансирани икономически фактори. Това е изводът от анализ на агенцията за имоти Bulgarian Properties.

Според брокерите макар растежът на цените в столицата да се доближава до 20% на годишна база, не може да се говори за прегряване или балонизиране, а по-скоро за бързо наваксване на годините на стагнация. Всички показатели, които влияят върху пазара, са на нива с около 50% по-ниски от стойностите им в пика през 2007-2008 г. - това се тълкува като знак, че засега темповете на развитие на жилищния пазар в София са устойчиви.

Достъпността на жилищата, измервана като съотношение на цената на кв.м в столицата и средната заплата за града, остава в рамките на 1,4, като бележи леко повишение спрямо миналата година, изчисляват от агенцията. Това означава, че достъпността леко намалява, но като цяло коефициентът се движи между 1,3 и 1,4 от 2014 г. насам и е над 2 пъти по-нисък от годините на бума.

Лихвените проценти по жилищните кредити паднаха под 4% по данни на БНБ, което е исторически най-ниското им ниво и стимулира покупките с кредит. Отпуснатите кредити през второто тримесечие бележат рекорд за последните години, а това е един от основните двигатели на жилищния пазар. Въпреки високите нива на кредитиране брокерите отбелязват, че обемите отпуснати кредити все още са наполовина от тези в бума, което потвърждава по-здравата основа на пазара сега.

2017 г. се очертава да бъде най-добрата година за имотния пазар от цялото десетилетие до момента, пише още в анализа. Това важи с най-голяма сила за София, където се отчита изключително динамично и силно полугодие.

Данните на Bulgarian Properties сочат, че през второто тримесечие средната цена на имотите в столицата премина границата от 1000 евро на кв.м и достигна 1060 евро. Тези цени са сравними с края на 2007 г.

Въпреки очакванията за забавяне на поскъпването на жилищата според брокерите към момента все още не се забелязва такава тенденция и това е следствие от множество положителни за пазара фактори.

„Tози път възходящият цикъл е движен основно от вътрешното търсене и благоприятни за пазара макрофактори. При настоящата комбинация от ниска безработица, ускоряващ се растеж на БВП, по-високи доходи, почти нулеви лихви по депозитите, и рекордно ниски лихви по кредитите, съвсем естествен резултат е да видим и ръст в цените на имотите и обемите продажби. Хората се върнаха към жилищата като форма на инвестиция“, коментира Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията.

Допълнителна подкрепа идва и от наемния пазар, който дава възможности за реализиране на доходност от 5-6%. Все повече хора се ориентират към покупка с цел отдаване под наем, включително и чрез покупка на имот с кредит.

Средни цени

Данните на агенцията сочат, че за второто тримесечие на 2017 г. средната цена на жилищата в София достигна 1060 евро/кв.м при 985 евро/кв.м. в началото на годината. Така нарастването на цените на тримесечна база е 7,6%, а на годишна темпът се запазва на нива като през първото тримесечие, а именно ръст от 18%.

Средната покупна цена на жилищата е 91 хил. евро.

Към момента цените на имотите в София са на нива като тези в края на 2007 г. Все още не са достигнати пиковите стойности от третото тримесечие на 2008 г. в бума преди кризата, когато средната цена достигна 1260 евро на кв.м.

Ускореният темп на нарастване на цените в столицата започна от второто тримесечие на 2016 г. и от тогава вече една година нарастванията се движат между 15 и 18%.

От данните се вижда още, че цените на имотите в София нарастват най-силно през второто тримесечие на годината. И през миналата година, и през тази са регистрирани значителни ръстове именно през месеците април и май.

Обеми продажби

През последните 4 години по данни на Агенцията по вписванията обемите продажби на имоти в София непрекъснато нарастват. Най-голямо нарастване е отбелязано през 2014 г., когато пазарът се оттласна от дъното и цените започнаха да растат.

През последните 3 години продажбите в София нарастват равномерно с по около 8% годишно. Ръстовете, регистрирани от Агенцията по вписванията, се забавят през последните месеци, но това се дължи в голяма степен на значителния дял на продажби на ново строителство, което е в процес на изграждане и вписването на сделките ще стане на по-късен етап.

Като брой продажбите в София са около 25 хил. на година, което все още е далече от нивата в бума, когато достигаха до 45 хил. сделки годишно. Това се сочи като още една индикация, че не може да се говори за прегряване на пазара.