Пандемията подклажда жилищен бум в САЩ, но този път е различно

Купувачите на първи дом трудно могат да си позволят първоначалните вноски. За много наематели, които са загубили работата си през 2020 г., жилищната собственост става още по-недостъпна.

„Жилищата се превръщат в луксозна стока“, казва Глен Келман, главен изпълнителен директор на компанията за недвижими имоти Redfin. „Икономиката изглежда официално е разделена на две. В едната част има огромни затруднения, а в другата част съществува абсолютно дива надпревара за покупка на жилище“, допълва Келман.

Жилищната собственост е достигнала ниво от 65,8% през четвъртото тримесечие на 2020 г., което е ръст спрямо 63,7% през четвъртото тримесечие на 2016 г., сочат данни на Бюрото за преброяване на населението на САЩ.

Най-голямото притеснение на жилищния пазар в краткосрочен план са растящите лихви по ипотечните кредити, които неотдавна достигнаха най-високото си ниво от юли и охладиха леко пазара. Доходността по държавните облигации расте, тъй като инвеститорите очакват скок след COVID, и много икономисти предвиждат, че лихвите по ипотеките ще продължат да се движат нагоре тази година.

Гуверньорът на Федералния резерв Джером Пауъл заяви този месец, че централната банка ще запази свръхниските лихви, докато бъдат изпълнени целите за заетост и инфлация, за което според него „все още трябва да бъде извървян дълъг път“. САЩ

Някои от продажбите на жилища миналата година вероятно са били продажби, които са щели да се случат през идните няколко години, но са били ускорени от COVID-19, казват брокери на недвижими имоти. Това може да доведе до леко забавяне на търсенето занапред. Някои хора, които в момента работят от вкъщи, също е вероятно да изчакат компаниите им да решат за бъдещите си политики спрямо работата от разстояние. Те може да изберат да останат в старото си жилище, ако от тях се изисква в бъдеще да пътуват до офиса ежедневно.

Икономисти предупреждават също, че недостигът на жилища на пазара може да ограничи броя на продажбите тази година. Пролетта обичайно е най-натовареният сезон за продажби на жилища, тъй като семействата целят да се установят в нов дом преди началото на новата учебна година.

Жилищните пазари в Ню Йорк и Сан Франциско, два от най-скъпите градове в САЩ, се сринаха миналата година, тъй като някои местни жители се изнесоха, а темпът на установяване на нови хора в тях се забави. Цените на жилищата в Ню Йорк намаляха с 3,1% през януари на годишна база, сочат ценовият индекс на сайта за имотни обяви StreetEasy. В Сан Франциско средната продажна цена на жилищата през януари е намаляла с 1,9% на годишна база, показват данните на Redfin.

Засега изглежда, че пандемията ще запази силно търсенето на жилища. В Сакраменто, щата Калифорния, притокът на купувачи от района на Сан Франциско помогна за ръста на средните продажби цени с 21,3% през януари на годишна база, сочат данните на Калифорнийската асоциация на брокерите на недвижими имоти.

През 2020 г. кредиторите имаха повече търсене, отколкото можеха да обработят. Собствениците на жилища побързаха да рефинансират при по-ниските лихви, а купувачите се стекоха на пазара. Отпуснатите ипотечни кредити нараснаха до рекорден връх през четвъртото тримесечие, сочат данни на Федералния резерв в Ню Йорк. Около седем на всеки десет ипотечни кредита са отишли при кредитополучатели с висок кредитен рейтинг от над 760.

Пазарът на рефинансиранията се забави през последните седмици, тъй като лихвите по ипотеките тръгнаха нагоре.

За разлика от строителния бум в средата на първото десетилетие на новия век, дефицитът на жилища за продажба играе голяма роля за настоящия ръст на цените. Новото жилищно строителство не може да отговори на търсенето през последните години, тъй като на строителните компании им трябваха години, за да се възстановят от финансовата криза и са изправени пред недостиг на земя и квалифицирана работна ръка. Тези липси и растящите цени на материалите продължават да възпрепятстват строителните компании да повишат производството.

Макар че новозапочнатите жилища нараснаха през 2020 г., новото жилищно строителство на домакинство в САЩ през декември остана с повече от 20% под средното равнище в края на 90-те години на миналия век, казва Джордан Рапапорт, старши икономист във Федералния резерв в Канзас сити. САЩ

Търсенето на жилища за покупка е толкова голямо, че на моменти много строителни компании ограничават броя на домовете, които продават, за да гарантират, че няма да продадат повече, отколкото могат да построят. Те също така повишават цените. Средната цена на новите жилища достигна 346 400 долара през януари, което е ръст с 5,3% на годишна база.

Някои икономисти казват, че спад на търсенето би бил добре дошъл като начин за забавяне на ръста на цените на жилищата. Дори при лихви близо до 3% по 30-годишните ипотечни кредити с фиксирана лихва голяма част от ползите за купувачите са неутрализирани от растящите цени на жилищата. През четвъртото тримесечие обичайната вноска по ипотечен кредит достигна 1040 долара спрямо 1020 долара година по-рано, въпреки че лихвите по ипотечните кредити намаляха с близо един процентен пункт, сочат данни на NAR.

Urban Institute прогнозира, че до 2040 г. всяко поколение ще има по-ниска жилищна собственост, отколкото е имало предходното на същата възраст. Това означава, че младите американци може да изпитат затруднения да натрупат семейно богатство в сравнение с предходните поколения.

Разликата в жилищната собственост между бели и чернокожи домакинства също е нараснала през последните десет години и Urban Institute прогнозира, че жилищната собственост на чернокожото население ще намалее между 2020 и 2040 г.

Някои купувачи на първо жилище са изключени от пазара и са принудени да затягат разходите си.

Във Финикс, известен с най-бързото поскъпване на жилищата в САЩ, Пърл и Андрю Клейнханс спестявали две години, за да си купят първи дом. Но дори със спестените 200 хил. долара за първоначална вноска те продължавали да губят при наддаването с купувачи, разполагащи с цяла сума за покупката на жилище.

Те искали по-голяма площ от апартамента си под наем от 110 кв. м, в който живеели с 12-годишния си син, две кучета и една котка, и смятали да останат в квартала, където синът им ходи на училище.

Семейството започнало с бюджет от 600 хил. долара, но в крайна сметка платило 850 хил. долара през януари за четиристайно жилище.

„Какво можем да направим? Беше малко извън ценовия ни диапазон или извън цената, която възнамерявахме да платим, но трябваше да го направим, за да прекрачим прага на дома“, казва Пърл Клейнханс.