Спад в събираемостта на наемите подлага на натиск собствениците на жилища в САЩ

Бизнесът с апартаменти в САЩ се справя с пандемията от COVID-19 по-добре от повечето останали сегменти в имотния сектор. Това обаче започва да се променя, пише Wall Street Journal.

Собствениците на многофамилни жилищни сгради забавят плащания по кредити. Банките смятат по-голям брой кредити за жилища под наем за високорискови и по-малко банки са склонни да помогнат на изпитващите затруднения предприемачи с финансирането. Защитите от принудително извеждане, по-ниската събираемост на наемите и безпрецедентните спадове на офертните наеми на някои градски пазара също се отразяват негативно на собствениците на апартаменти.

Нишови сегменти в бизнеса с многофамилни жилища, които бяха популярни сред инвеститорите преди пандемията, сега са едни от най-тежко засегнатите. Рейтингови компании понижават рейтинга на облигации, обвързани с домове за възрастни хора и студентски жилища, а някои компании за съвместно съжителство, където наемателите наемат стаи в споделени апартаменти, също изпитват затруднения. По-рано този месец операторът на пространства за съвместно съжителство Quarters закри всичките си американски операции, подавайки десет заявления за фалит.

Но традиционният бизнес с апартаменти под наем също се пропуква. По време на пандемията делът на общия дълг на апартаментите, който банките поставят в най-високорисковите си категории, е набъбнал до 16,9% спрямо 4,6% преди това, сочи докладът за декември на компанията Trepp, специализирана в данните за недвижими имоти, която е взела предвид рисковите рейтинги на десетина големи банки.

„Проблемите до голяма степен се дължат на хора, които са в стрес“, коментира Ръсел Хюс, вицепрезидент на Trepp. Собственици на имоти са поискали отсрочка на плащанията по кредитите си и това е основен фактор за повишаването от банките на оценките им за риска, който представляват, допълва той.

Някои големи собственици на апартаменти като семейство Четрит в Ню Йорк усещат натиска. Секюритизиран заем на стойност 481 млн. долара, обезпечен с 43 от имотите под наем на семейството в Средния запад и в южните и западните щати, е поставен във високорисковата категория от компанията KeyBank. Банката е посочила федералния мораториум върху принудителните извеждания от дома и „наемателите, които не плащат наеми“ като причини защо приходите от сградите не са достатъчни, за да покрият плащанията по кредита.

Предприемачите, които строят нови жилищни сгради, изглеждат още по-уязвими в момента, тъй като трябва да запълват имоти, когато много наематели напускат големите градове, за да купуват жилища или да намират по-евтини апартаменти. Някои инвеститори виждат възможност да предоставят на изпитващите затруднение строителни компании краткосрочно, високолихвено финансиране, за да поддържат операциите си, докато приключи пандемията.

Един от тях е Harbor Group International. Инвестиционната компания, която управлява активи за 13 млрд. долара, е набрала капитал на стойност 245 млн. долара за заемен фонд, като Canada Pension Plan Investment Board е сред инвеститорите й. С поемането на дълг фондът ще може да отпусне заеми на обща стойност между 900 млн. долара и 1 млрд. долара.

Фондът на Harbor финализира заем за предприемач, който приключил строителството на проект с 200 жилища в края на 2019 г. „През март 2020 г. те започнаха да подписват наемни договори и тогава целият свят спря“, казва президентът на Harbor Ричард Литън-младши. „Сега кредитът им за строителството достига падеж, а те имат едва 65% заетост“, допълва той.

Въпреки това мнозина в имотната индустрия смятат, че собствениците на апартаменти са в много по-добри позиции да излязат от тази рецесия в сравнение с предишната. Това до голяма степен се дължи на относително ниските им нива на дълга, казва Крис Микелсен, главен оперативен директор на подразделението за инвестиционни продажби в компанията Walker & Dunlop.

„Нямаме ситуация със свръхзадлъжнялост. Има много капитал в тези проекти“, допълва той.

Освен това много банки не са толкова склонни да поставят под запор собственици на апартаменти с просрочия по кредитите, колкото собственици на търговски площи, смята Хюс. Докато някои кредитори все повече смятат физическите магазини за старомодна и неразумна инвестиция, те са значително по-оптимистично настроени към дългосрочния успех на апартаментите под наем и ще искат да запазят собствениците на апартаменти като бизнес партньори, след като пандемията приключи.

„Струва ми се, че мисленето е следното: Това беше стабилен бизнес преди. Пандемията е преходно събитие. Можем да почакаме да отмине“, казва Хюс.