Процъфтяващият дългов пазар отлага срива на бизнес имотите в Европа

Проблеми на имотните пазари в САЩ тласнаха книжата на германската банка Deutsche Pfandbriefbank (PBB) до рекордно дъно тази година. Нейната реакция е едновременно повече и по-малко кредитиране за изпитващите затруднения имотни пазари. Специализираният кредитор продава активи, за да се справи с растящите съотношения между дълга и собствения капитал. Но с надеждата да компенсира недостига на ново кредитиране той също така говори с инвеститорите за набиране на до 500 млн. евро за първи фонд за частно кредитиране, пише Financial Times.

В момент, когато банките ограничават експозицията си към бизнес имоти, кредитополучателите се насочват другаде. PBB счита, че може да помогне за запълването на пропастта във финансирането, като влее пенсионен и застрахователен капитал в първостепенен имотен дълг. В същото време продажбите на имотни облигации процъфтяват тази година. Резултатът е, че дори изпитващите затруднения кредитополучатели успяват да наберат финансиране от частни кредитори на точната цена.

Обемите на дълговите капиталови пазари в имотния сектор в Европа се възстановиха до 15 млрд. евро в годината до момента, сочат данни на Dealogic, около два пъти повече от нивото им за същия период на миналата година, макар и все още са наполовина на нивата през 2022 г. Това се случва въпреки мрачната картина на имотните пазари в Северна Европа, където прекоремното набиране на дълг и намаляващите цени оказват своето негативно въздействие.

Да вземем за пример PBB – обемите ѝ на кредитиране намаляха с една трета през първите три месеца на годината. Съотношенията между дълга и собствения капитал продължи да расте, особено в САЩ – средното съотношение нарасна с четири процентни пункта до 68% за портфейла ѝ с обслужвани заеми, отпуснати основно на офис сгради по Източното крайбрежие. Средното съотношение между дълга и собствения капитал на целия портфейл с обслужвани заеми на PBB също нарасна до 54%.

Облигационните пазари изглеждат доволни да запълнят дупките, оставени от оттеглянето на банките в момент, когато наемите и заетостта са стабилни за много собственици. „В момент, когато спредовете са най-затегнатите от много години насам, облигационните пазари успяват да обслужват повечето си нужди от рефинансиране с добри кредити“, коментира Питър Пападакос от Green Street.

Да вземем за пример собственикът на офис сгради Fabege, който обяви заетост от 86% през първото тримесечие. Двегодишните облигации, емитирани през май, сега се търгуват при спред от 220 базисни пункта спрямо държавните облигации.

Да сравним това с рефинансиранията на шведския собственик на социални жилища и здравни обекти SBB, където съотношенията между дълга и собствения капитал остават високи дори след период на намаляване на дълговете. Сделката за частния дълг, постигната през май с Castlelake, беше оценена при бенчмарков спред от 375 базисни пункта, който се сравнява благоприятно със сходна сделка през февруари със спред от 500 базисни пункта.

Апетитът на инвеститорите да вземат заеми при по-високи лихвени проценти тласка надолу спредовете тази година. В замяна, това помага на кредиторите в Европа да удължават сроковете на падежите по заемите, а на собствениците на имоти да претендират, че стойността на имотите им не е намаляла. Това предотвратява по-тежък срив на имотния пазар.