2008 – годината, в която световният инвестиционен пазар на имоти спря

Започнали с проблемите, причинени от високорисковите ипотеки в САЩ през лятото на 2007 г., пазарните условия по света се влошиха до степента на остра кредитна криза, която напълно скова глобалната икономика и в частност пазара на имоти към края на 2008 г.

Въпреки че всеки регион по света усети кризата в различна степен, няма пазар, който да не е бил засегнат от утежнените условия за бизнес и инвестиции, сочи доклад на консултантската компания CB Richard Ellis (CBRE).

Пазарите на имоти по света отразяват оскъдността на дългово финансиране и зеещата пропаст между цените „предлага“ и „купува“ на купувачи и продавачи. Това е видно и от обема на сделките с бизнес имоти през цялата 2008 г., които се понижиха с 60% в глобален план, докато доходността се покачваше на всички сегменти на пазара.

Докато понижението в Източна Европа е едва 10% на годишна база, на други пазари като САЩ то е 75%, в Австралия – 77% и във Великобритания – 58%.

Както може да се очаква, след краха на Lehman Brothers в средата на септември активността на пазара в Европа през последното тримесечие бе много по-ниска в сравнение с предходното и в сравнение със същия период на 2007 г. Общият инвестиционен обем в Европа бе 19,5 млрд. евро в сравнение с 27,5 млрд. евро за третото тримесечие. Имаше дори примери, в които инвеститорите се оттегляха от сделки, договорени още преди септември. Въпреки това към края на тримесечието нервността сред инвеститорите утихна и няколко мащабни сделки бяха сключени през последните дни на 2008 г., казват от компанията. За годината като цяло обемът от сделки беше 116 млрд. евро, което върна активността на нивата й от 2004 г.

Тази обстановка, започнала от миналата година, обуславя и настроенията на пазара в началото на 2009 г.

В САЩ в момента инвеститорите демонстрират много слаб интерес към сделки, освен ако не разберат, че продавачите са в затруднено положение. Това е отражение на убеждението на продавачите, че цените на имотите, които вече са се понижили с 20 до 30% от своя връх, ще спадат още. Покачват се и опасенията за фундаментите на пазара на имоти, особено за търговския сегмент, който бе засегнат от редица фалити.

По подобен начин негативни са нагласите и по отношение на отдаването под наем на бизнес имоти. Почти няма пазар, който да е бил “пощаден” от отслабналата икономическа активност. През последното тримесечие наемните нива продължиха да падат, нивата на незаетост отбелязаха значителен ръст, а нетната абсорбция буквално се сгромоляса.

Според индекса на CBRE за наемната активност на офис пазарите по света най-голям спад са отчели Азия и Северна Америка.

Основните пазари в Европа като Париж, Франкфурт и Мадрид, също отбелязаха понижение в наемната активност. Нивата на незаетост като цяло са се покачили, въпреки че с много различни темпове. Ръстовете са били по-изразени в Лондон и Мадрид в сравнение с Германия и Париж, например. Това все повече се отразява на наемните нива. През последното тримесечие на годината индексът на компанията за наемите на 15-те ключови пазара в Европа е отчел спад от 2%, въпреки че годишният ръст на наемите все още остава положителен с повишение от 0,4%.

В САЩ, където над 2,6 млн. души загубиха работата си, нивата на незаетост на офис пазара се покачиха с 40 базисни пункта през четвъртото тримесечие и достигнаха 14%. Въпреки че за цялата година нивото на усвояване е било положително, през последното тримесечие усвояването в централните градски части е отчело негативна стойност от 4,8 млн. кв. фута (446 хил. кв. м), от които 2,4 млн. кв. фута са били в Ню Йорк. През 2009 г. се очаква още спад в заетостта на офис площи в САЩ.

Подобни негативни данни са регистрирани на всички останали сегменти на пазара на имоти, въпреки че степента на влошаване на показателите е различна за отделните райони и сектори.

Икономиката и пазарът на бизнес имоти по света пресъхнаха през последното тримесечие на годината и перспективите за 2009 г. са за много трудна година по отношение на отдаването под наем и продажбата на бизнес имоти, сочи докладът.

Въпреки това правителствата по света се предприели редица мерки за създаване на стимули и преструктуриране на финансовите си системи, които, според компанията, имат потенциал да подпомогнат пазара на бизнес имоти.