Н. Арнаудова: Пазарът на имоти не може да се пребори сам с нелоялните практики

Нина Арнаудова има дългогодишен опит в сектора на имотите. От 2012 г. е регионален директор на RE/MAX България, а от девет години е част от RE/MAX - най-голямата мрежа от агенции за недвижими имоти в света с присъствиe в над 100 страни. С Нина Арнаудова разговаряме за актуалните тенденции на пазара на имоти.

Г-жо Арнаудова, каква е равносметката за пазара на имоти за 2015 г.?

Това, което се случи през миналата година, е, че категорично преминахме към пазар на продавача в големите градове на страната. Има сериозен дефицит на жилища за продажба и засилен интерес от страна на купувачите. Нарасна обемът на сключените сделки и се съкрати двойно срокът на престой на имотите на пазара.

Отчитаме ръст на цените на имотите в столицата с около 6% за 2015 г., а в другите големи градове между 4,5 и 6%. Продължават да се купуват по-малки жилища – предимно двустайни и покупките са в ценовия диапазон между 30 и 60 хил. евро. Отново се увеличиха продажбите за инвестиция поради подобрената доходност. Възвърна се трайно интереса на инвеститорите към парцели за застрояване както за жилищни, така и за бизнес нужди. Възобнови се строителството на нови сгради и нарасна силно броя на издадените разрешителни за строеж. Увеличи се силно и обемът на заетите бизнес площи.

Пазарът на наеми също беше активен, като забелязваме ръст и на наемните нива.

Какви са водещите тенденции на пазара?

Най-предпочитано е новото строителство. Разликата с предишните години е, че се връща тенденцията за покупки “на зелено”. Все по-често виждаме полупродадени сгради още преди да е започнало строителството им. Това е продиктувано от дефицита на качествени жилища и нарасналото търсене. Надявам се този път купувачите да действат по-разумно и да изискват нужните гаранции от инвеститора, за да са сигурни, че накрая ще имат имот. Предпочитат се имоти в райони с добра инфрастуктура, транспорт и удобства.

Смятате ли, че през миналата година отмина ефектът КТБ за пазара на имоти?

Ефектът КТБ беше силно преувеличен. За мен той се изрази в по-силното раздвижване на пазара поради преосмислянето на сигурността и доходността на инвестициите в депозити в банките и реално инвестираните в имоти пари. Около това се зашумя и се припомни на хората, че недвижимите имоти могат да имат не по-лоша доходност. Към онзи момент цените вече бяха стигнали дъното си и имаше основание да започнат да се покачват плавно поради вече проявяващия се дефицит на жилища за покупка. Имаше раздвижване на купувачите, но реално имаше повече огледи и не толкова много продажби. Много от хората просто се оглеждаха какво могат да купят за парите си.

Как се промени балансът на купувачите и продавачите?

Ситуацията не е еднаква навсякъде. В момента има отчетлива разлика между пазара в големите градове – София, Варна, Пловдив, Бургас, и този в останалите населени места. В по-малките градове пазарът се променя по-бавно. Там все още има някакво равновесие между търсене и предлагане.

В София и другите големи градове определено преминахме към пазар на продавача, защото търсенето многократно превишава предлагането. Имотите се продават да много по-кратък срок и често на исканата от продавачите цена и дори по-висока. Това води и до плавно покачване на цените.

Ясно е, че в тази ситуация продавачите реагират бързо на променената обстановка, като искат по-високи цени, а купувачите излизат трудно от нагласата да очакват отстъпки и да договарят цена. Така пропускат наистина добри предложения- Добре е да си намерят доверен агент на недвижими имоти и да се вслушат в съветите му, за да не губят пари и възможности.

Продавачите също допускат грешки, от които губят пари,  действат не много разумно. Увлечени от новините за по-високи цени, те често надценяват много имотите си, а цените не са се покачили чак толкова много. Добре е да се посъветват с брокер за цените, на които реално се сключват сделки.

Каква е тенденцията при външното финансиране – по-смели ли са вече купувачите по отношение на банковото кредитиране или все още се предпочита по-висок дял собствено финансиране?

До скоро повечето купувачи избягваха или нямаха възможност да купуват с банков кредит. В последно време стават по-смели и причините за това са комплексни. От една страна по-добрите условия по ипотечното кредитиране ги стимулират, но от друга отражение дава и покачването на цените, по-голямата сигурност в доходите, по-оптимистичните очаквания и други.

Има ли опасност от пренасищане на пазара с жилища ново строителство предвид данните от последните месеци, които показват силен ръст на разрешителните за строеж?

Не вярвам. Инвеститорите действат разумно, а и големият брой на разрешителните е в големите градове, където има постоянна нужда от нови жилища.