WSJ: Германия – гробището за бизнес имоти

Германия може да е икономическото чудо на Европа, но за инвеститорите в бизнес имоти пазарът прилича по-скоро на гробище, пише Wall Street Journal (WSJ).

През 2005 г. инвеститорите изгоряха от краха на редица фондове за имоти. В последвалата криза по-късно други фондове също бяха засегнати, когато започнаха проблемите на редица инвестиции с високо ниво на заемен капитал.

Сега чуждестранните институционални инвеститори се тълпят за пореден път на пазара в търсене на висока доходност. Дали този път ще имат повече късмет?

Инвестиционният интерес към имоти в Германия не е толкова голям колкото този във Великобритания, където се смята, че 7 паунда капитал преследва всеки 1 паунд продукт.

Въпреки това през 2010 г. чуждестранните инвеститори придобиха бизнес имоти в Германия на обща стойност 7 млрд. долара, което бе 36% от общия обем, инвестиран на пазара, привлечени главно от силния икономически ръст на страната.

Според анкета на консултантската компания CB Richard Ellis (CBRE) Германия бе класирана като най-привлекателния пазар за инвестиции в бизнес имоти в Европа през 2011 г.

Въпреки това силната икономика на Германия не означава непременно, че имотите там ще донесат високи норми на възвръщаемост. Доходността от наем, която като цяло остана стабилна по време на кризата, в момента отново пада, което означава, че цената на имотите расте.

Доходността от първокласните търговски центрове миналата година се понижи с 0,5% миналата година, а нивата в Мюнхен и Хамбург са едва 4,5%. Доходността от офисите във Франкфурт падна до 5,1%, което е по-малко от офисите в Лондон, където нивата са 5,25%.

Да, това изглежда привлекателно в сравнение с 10-годишните държавни облигации на Германия с доходност от едва 3,1%, но въпреки това инвеститорите ще имат проблеми да постигнат заложените цели за възвръщаемост, предвид на пръв поглед ограничените възможности за капиталови ръстове.

Фондовете от отворен тип в Германия отчетоха възвръщаемост от средно едва 0,9% за 12-те месеца до февруари, според данни на Германската асоциация на фонд мениджърите.

Наемите също е малко вероятно да се покачат, предвид големия инвентар от незаети площи, останали от последния бум на пазара. Делът на свободните офиси във Франкфурт е 18% и продължава да се покачва.

За да повишат възвръщаемостта инвеститорите ще трябва да поемат повече риск, купувайки сгради, които не са изцяло отдадени под наем, в които има риск наемателите да напуснат или, които са разположени в по-малко атрактивни локации. В периода след кризата обаче инвеститорите на бяха склонни да поемат такива рискове, не на последно място и защото банките са предпазливи и не отпускат финансиране за второстепенни имоти.

Друг избор за инвеститорите е да модернизират и развият отново съществуващи имоти, надявайки се да осигурят скромни наемни увеличения в сегменти, на които има недостиг от първокласни площи като търговския сегмент.

Освен тези варианти на инвеститорите не им остава нищо друго освен да разчитат на големия капитал, който гледа към пазара на имоти в Германия, който потенциално може да доведе до по-високи капиталови стойности. Това може и да проработи за известно време, но предвид доходността, която вече е на такива ниски нива, историята показва, че реалността в крайна сметка отново ще напомни за себе си, пише изданието.