Какво представлява депозитното споразумение при продажба на недвижим имот?

Д-р Христо Симеонов е експерт по вещно право, специалист в областта на сделките, свързани с учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни сгради, облигационното и търговското право. Завършил "Европейско право" във Франция и магистър "Право" в гр. София, с над 2-годишен опит в адвокатска кантора "Пенков, Марков и партньори", а от 2013 г. е част от агенция за недвижими имоти "Софконсулт", където заема длъжността главен юрисконсулт.  Утвърждава се като един от младите професионалисти в сферата на правното обслужване и посредничеството при сделки с недвижими имоти. В качеството си на такъв коментира депозитното споразумение при продажба на недвижими имоти.

Депозитното споразумение е наричано още в практиката споразумение за стоп капаро, спиране на предлагане, споразумение за договаряне на цена и т.н. Поради неговия ограничен предмет, законодателят не е уредил изрично в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД) това съглашение, затова то попада в категорията на т. нар. ненаименувани договори.

Обикновено депозитното споразумение се сключва между продавач и кандидат-купувач, за да уреди преддоговорните отношения между страните и условията за сключване на предварителен договор за покупко-продажба. 

За целите на настоящата статия ще разгледаме депозитното споразумение, когато то се сключва между агенция за недвижими имоти (брокер), представляваща продавача и кандидат-купувач.

Депозитното споразумение между агенцията, представляваща продавача и кандидат-купувач се подписва с цел гарантиране намерението на купувача да купи даден имот при конкретни условия. От своя страна брокерът е длъжен да предаде незабавно на продавача условията, които другата страна предлага. Гаранция за намеренията на купувача е парична сума под формата на депозит, която се оставя на отговорно пазене в агенцията или се превежда по нейна банкова сметка. За да може да бъде страна по такъв договор, брокерът трябва да е подписал посреднически договор със своя клиент продавач, в който това право да му е изрично делегирано. Можем да разграничим две отделни хипотези на депозитно споразумение между агенция и кандидат-купувач:

1. Ако предлаганите от  купувача цена и условия на сделка отговарят на оферираните, депозитното споразумение се сключва, за да бъде преустановено предлагането на имота на пазара под всякаква форма. В този случай агенцията уведомява собственика, че условията за продажба, които той е поставил, са приети от купувач, подплатил своите намерения с оставен депозит в агенцията. Следващата стъпка, която страните предприемат, е подписване на предварителен договор, след като документите, удостоверяващи правото на собственост, са били представени на кандидат-купувача и той се е уверил в тяхната изрядност.

При отказ на продавача да сключи предварителен договор не съществува правен механизъм последният да бъде санкциониран, като оставеният депозит се връща своевременно в пълен размер на кандидат-купувача. Обратно, ако купувачът се откаже неоснователно от сключване на предварителен договор, той губи депозита си. В тези случаи практиката на „Софконсулт” съвпада с добрите търговски практики, които предвиждат депозираната сума да се предаде на собственика като обезщетение за пропуснатите ползи, претърпени вследствие на преустановяването на действията по рекламиране на имота, освен ако не е договорено друго.

2. Често срещана хипотеза в практиката е кандидат-купувач да предложи по-ниска цена от обявената продажна цена на имота. В този случай оставеният депозит гарантира волята на купувача да закупи имота при предложените от него условия. Брокерът предава тези условия на собственика и при постигане на съгласие се пристъпва към вече описаните по-горе стъпки по проверка на документите за собственост и последващо подписване на предварителен договор. Ако не се постигне съгласие между собственика и кандидат-купувача, депозитът се връща на кандидат-купувача без санкции. Ако обаче брокерът на продавача договори цената и другите условия по сделката и въпреки това кандидат-купувачът се откаже от по-нататъшни действия по реализиране на покупко-продажбата, то е справедливо депозитът да остане в полза на агенцията.

Нужно е да отбележим, че в клаузите на споразумението трябва да е уреден въпросът за точните условия, при които депозитът се запазва в полза на брокера или се връща на депозанта, или се предава на собственика на имота. Тези уговорки трябва да бъдат съобразени с клаузите на  посредническия договор и правата относно разпореждането с депозита, делегирани на брокера от собственика на имота.

Както вече споменахме, липсата на общи правила относно тези договорни отношение в ЗЗД поставя тяхното уреждане на свободната воля на страните. Все пак, въпреки свободата на договаряне, в практиката е утвърдено минимално задължително съдържание на депозитното споразумение, което да изяснява някои основни въпроси в отношенията между страните. Такива са предлаганата цена на имота, срокът, през който трябва да се подпише предварителен договор, за чия сметка ще бъдат разходите по сделката, размерът на депозита и вече споменатите условия за неговото освобождаване, както и какви документи трябва да се представят при подписване на предварителния договор. Освен това имотът трябва да бъде описан с идентификационните му белези.

Можем да направим извода, че точното формулиране на договорното съдържание е от съществено значение за избягването на правни спорове и за осъществяване на основната цел на депозитното споразумение, а именно поставянето на основите на една успешна бъдеща сделка.